¿Sirve remodelar para vender?

No importa lo que pasó antes, y me refiero a los años 90, en donde estaba de moda comprar viejas casas para reciclar o remodelar, muchas de ellas ubicadas en barrios como Palermo o Chacarita.

Este artículo trata de forma exclusiva, y a pesar de la actual situación económica y pandémica de la cual nadie es ajeno, sobre si realmente sirve remodelar para vender una propiedad.

Casa, Departamento o PH están en la lista que vamos a tocar, pero siempre con la premisa de conocer si será un buen negocio hacerlo.

Tal vez seas de esas personas a las que les gusta tener su casa impecable, si algo se rompe lo reparas o cambias, o simplemente te agrada pintarla cada un par de años.

Pero qué sucede cuando el  tiempo  o el dinero no te alcanza o cuando tienes niños pequeños y entonces se hace casi imposible mantener estéticamente perfecta tu vivienda. 

Llegado el momento, te planteas un cambio, ya sea por falta de lugar o por tener otras comodidades y comienzas a pensar que  puedes mejorarla un poco, con el objetivo de la venta.

¿Sirve remodelar para vender y aumentar su valor?

Puede ser una casa o departamento en donde vives, tal vez tu único inmueble,entonces, mejor hacer un estudio antes para saber si vale la pena hacerlo.

Se dice que  reciclar para vender aumenta el valor, y puede que así sea, pero ten en cuenta que  deberás contar con dinero, tiempo y lidiar con la obra si estás viviendo en el mismo sitio.

Debes tener cuidado y manejarte dentro de un equilibrio y varios parámetros para que tu reciclado inmueble sea competitivo en el mercado y se venda en poco tiempo.

Muchos que pusieron su propiedad a punto, se exceden en el valor que piden, creyendo que como lo hicieron a nuevo vale como un “a estrenar”. 

Pero si somos realistas, eso no es posible porque ¿Quién compraría algo usado a valor de cero kilómetro? Esto sin importar que parezca nuevo, porque los materiales sufren desgaste y sus propiedades se van agotando con el paso del tiempo, entonces no pueden valer lo que uno nuevo.

Consecuencia: Estas propiedades a precios de "a estrenar" cuando en realidad están recicladas a nuevo,  generan consultas pero ninguna reserva, y un mayor tiempo para hacer líquido el capital , ademá de muchas oportunidades  perdidas.

¿Qué sucede si no quieres remodelar porque no tienes dinero, o no te interesa pasar por eso?

Lo bueno es que siempre hay soluciones, sólo que hay que conocerlas y evaluar el costo-beneficio.

No todo queda en el estado en que se encuentre tu casa al momento de ofrecerla al mercado, también cuenta y mucho cómo la”venda” tu agente.

Al parecer, hay como un mandato encubierto de que todas las propiedades que se tomen para vender, deben estar inmaculadas o recicladas a nuevo.

Creo que es una estrategia que se basa en la comodidad de mostrar y en el mejor de los casos, si está en valor, negociar y concretar la venta.

Yo creo en lo que significa “la venta”. La venta es saber explotar el momento, usar todas las  herramientas para que el comprador considere que es una buena opción y que hará un excelente negocio, por varios motivos:

• Si está buscando pero no está apurado, mejor, la puede remodelar  a su gusto.
• Hará un buen negocio, porque tiene tiempo y el dinero necesario. Tal vez a otra propiedad, no hay que hacerle nada, pero,  está a gusto de quién la vende.  Esa diferencia que se ahorrará, la puede emplear para hacerle los cambios que desee.
•  Si tiene un plomero, gasista, albañil ,pintor, etc; o alguien de confianza, de seguro le hará precio.
• Además, la ventaja que nadie ve,es que se tributan menos impuestos y comisiones.

En este caso, como vendedor de un inmueble que necesita muchas mejoras,  debes saber que se defenderá el valor tasado,  porque las ventajas son muy obvias para quien compra y ya se da por descontado que no está en excelente estado.

¿Qué tipo de propiedad vas a remodelar?

Bueno, te cuento que tal vez no será lo mismo remodelar una casa, un departamento o un PH tipo casa; esto está íntimamente ligado a la magnitud de la obra, a la cantidad de m2 que vas a mejorar  y si pensas hacerlo en su totalidad o sólo en ciertos ambientes, como  en cocinas y baños.

Tu negocio no es remodelar casas para vender, y tampoco comprar y vender casas. 

Tu negocio será conocer si es viable que al remodelarla, aumente su valor para recuperar la inversión, y que por supuesto obtengas una ganancia.

Una casa, por lo general tiene dimensiones distintas a los departamentos “tipo” que cuentan con un metraje  de 60 m2 promedio. Un PH tipo casa, puede asemejarse a remodelar un departamento. 

Les dejo esta nota que también es de utilidad  para los vendedores si van a reformar

Algunos Tips para elegir un PH tipo casa

Otra de las cosas que debes saber, es que según la urgencia y el presupuesto,  puedes ir realizando la obra en distintas etapas, según las prioridades y, además si te das idea, muchas cosas las puedes hacer tu mismo.

¿Cómo saber si estará en valor de mercado?

Antes que nada, debo decirte que todo valor que le agregues deberá tener un equilibrio, dependiendo de la zona, la ubicación, el tipo de inmueble y el edificio.

Cuando digo tipo de inmueble, me refiero a que todos son distintos en cantidad de ambientes y metros. 

Pero espera, para saber el  valor que tiene antes de que vayas a hacer algo, llama a un tasador o mejor llama a varios. Una tasación no será igual a otra, pero seguramente te dará una idea de lo que tu inmueble vale así, tal cual como se encuentra.

¿Qué clase de inmueble vas a remodelar?

Ahora, piensa en lo siguiente, los departamentos son bienes que se producen en masa, sólo varían en la cantidad de ambientes y la cantidad de baños, algunos tal vez tengan más áreas comunes y amenities, pero la realidad es que son un copio y pego constante. 

El edificio es el primero que habla de cómo fue la torre en su nacimiento, si nació con categoría, o de una construcción buena con detalles de terminación o no, o simplemente  la clásica  estándar. 

• Los departamentos que dan al aire y luz, sin balcones y además, si el edificio y la calidad de este no ayudan mucho, a mi modo de ver, no vale la pena invertir una gran cantidad dinero en remodelarlo, porque son departamentos que siempre se venden por bastante menos de lo que valen.

Tal vez, puedas mejorarlo con algo de enduído y buena mano de pintura, un par de alacenas y griferías nuevas, cambiar el color de los azulejos con las nuevas pintura epoxi, y otros detalles que lo renovarán sin que pierdas dinero.

•  Si tiene potencial, como una vista amplia, recibe la luz del sol durante toda la tarde, posee un generoso balcón, la calidad del edifico es buena, y no se encuentra en un piso bajo, entonces, puedes apostar un poco más.

• Este último, es el caso de un piso alto, vistas increíbles a espacios verdes, el edificio es de mucha calidad o categoría, muy luminoso, bien distribuido. Entonces puede que recuperes el dinero del reciclado con creces.

Estos 3 puntos anteriores, también dependen del producto que tengas: 

A mayor cantidad de m2, el público se reduce y el valor también.

La zona y su ubicación dentro de ella, el acceso a los medios de transportes, vías de acceso, estación de bicicletas  y comercios.

El monto de las expensas también importa, sobre todo si para el momento en que lo pongas en venta, este  pagando expensas extraordinarias. 

¿Cuánto cuesta remodelar un metro cuadrado?

El cálculo es simple, puedes buscar distintos presupuestos, pero el m2 de reciclaje ronda entre USD 320 y USD 400 el m2 e incluye materiales y mano de obra. Esto depende de la clase de materiales y los acabados que elijas.(Agosto 2020)

No me digas, ya estás haciendo cuentas en el aire.

Como en todo negocio es recomendable tener al menos un pie sobre la tierra, entonces te sugiero que elijas elementos que puedan recuperar su valor  al momento de vender, siempre dependiendo del tipo de propiedad que vayas a reciclar.

Por ejemplo: Si, te enloqueció una mesada de silestone blanca nieve,de $ 18.000 el metro lineal y  la cocina tiene 1,40 m de mesada a la que también hay que sumarle una buena bacha doble de $ 10.000, pero también piensas que una barra de silestone quedaría mortal, no vamos por buen camino.

Ahora, tampoco puedes dejar de poner ese piso de mármol de carrara lustrado que te deslumbró y que vale $ 12.000 el m2.

Debes saber que no vale la pena hacerlo, porque no lo vas a recuperar. Nadie lo pagará.

Toda remodelación, no debe sobrepasar el precio de la vivienda remodelada. 

Te sugiero que llames nuevamente a un tasador o a varios,  para que hagan un estimativo de cuánto se puede revalorizar el bien y puedas tener una idea más clara del valor para venderlo.

Foto de Decoralia.es

Un ejemplo de remodelar una cocina  que genera un  gran impacto visual sin disponer de mucho presupuesto y grandes obras.

Se pintaron de blanco las alacenas y el bajo mesadas, manteniendo los mismos muebles. A la campana también se la renovó con una acabado negro y blanco. Se puede ver como se cambiaron los herrajes de los muebles por unos más modernos y de líneas rectas. 

También se pintaron los viejos azulejos con un color gris, sin tener que cambiarlos. 

El gasto más grande aquí fue cambiar la mesada, la anafe, la bacha y la grifería. 

Como ven, a veces con un poco de idea, usando siempre colores neutros que dan amplitud y contraste sin caer en gustos personales, se pueden reinventar los espacios sin necesidad de gastar mucho.

Otra calculo obligatorio que debes realizar para conocer si sirve remodelar para vender tu propiedad.

A el Valor estimado de la propiedad remodelada (te la dirá el tasador) le restas el valor que arrojó la primera tasación (antes de remodelarla).  A ese resultado le restas nuevamente los costos de la remodelación y los gastos que tendrás cuando la vendas (impuestos, comisiones, escribanía) y listo, ahí o te sientas o te desmayas… No hablando en serio, esa será la ganancia que te dejó, porque se supone que hiciste todo esto para que aumente su valor y no sólo por estética.

Lo ponemos en números: 2 ambientes, 40 m2, en un barrio como Almagro.

Valor antes de remodelar                  USD 75.000 UDS 1876 m2

Valor estimado luego de la remodelación USD 95.000 UDS 2375 m2

Remodelamos  20 m2 a USD 350/m2                  USD   7.000

Gastos asociados a la venta aproximados UDS  5700

Ganancia          UDS 7300

Pero pon atención: Esta ganancia será real, siempre y cuando el comprador no oferte menos de USD 95.000 lo que es muy habitual en el mercado inmobiliario argentino. Por eso también, debes conocer de antemano hasta cuánto estás dispuesto a bajar el valor (negociar) para concretar la venta.

Conclusión:

Redondeando la idea de si sirve remodelar para vender, ten siempre en cuenta:

1.  En qué barrio se encuentra nuestra propiedad.
2.  Si tiene una buena ubicación dentro del barrio y los medios de transporte y accesos.
3.  El tipo de inmueble, m2, distribución, luminosidad, altura, etc.
4.  Tasarlo antes de meterle mano.
5.  Solicitar un presupuesto, que incluya un tiempo estimado y las modalidades de pago.
6.  Volver a tasarlo con las mejoras, para que arroje un valor de venta estimado.
7.  Elegir materiales y acabados teniendo en cuenta que no será para ti, sino que la idea es mejorarlo para venderlo a mayor valor, recuperando la inversión y generando unos USD de ganancia.
8. Realizar las cuentitas, para tener una idea bastante aproximada del beneficio neto que dejará ( ganancia libre de impuestos, comisiones, escribanía y reciclado)
9. Fijar claramente un tope para negociar con el comprador, para no perder mucho de la ganancia.
10. Siempre que tengas dudas, pregunta, infórmate y luego evalúa y por último decide.

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