3 Simples Tips al Elegir un PH Tipo Casa.

Por qué los PH Tipo Casa son difíciles de encontrar? El que busca un PH Tipo Casa, se busca por que es lo más parecido a las comodidades que brinda una casa, aunque sin serlo. Obligadamente con un patio, terraza o jardín, que permita tener una parrilla y algunas plantas.

Los PH Tipo Casa son una tipología que aún está vigente y es bastante demandada. Están construidos sobre un mismo lote, pero tienen salida independiente por un espacio en común, como es el pasillo.

Hace casi veinte años atrás, fue un boom comprar viejas casas y departamentos de este tipo en mal estado, pero bien ubicados, con el fin de reciclarlos.

1: Algunas Ventajas que tiene el PH Tipo Casa.

El PH Tipo Casa es un tipo de inmueble bastante buscado, y una de sus ventajas es que por lo general pagan muy poco, o no pagan expensas.

Además se puede jugar con los metros cúbicos, creando entrepisos y sumando metros cuadrados a los metros originales. Cuartos, vestidores, bibliotecas, o un play room suelen ocupar esos metros ganados.

Otra ventaja es que muchas familias van adaptándolo según las necesidades o, a medida que se suman nuevos integrantes. Por lo general, los PH tienen superficies generosas y aunque suelen contar con tres o cuatro ambientes, la libertad de ir moldeando cada espacio es muy valorado.

Un plus para los amantes de lo antiguo, es poder recuperar las viejas aberturas, los pisos de madera y baldosas para mantener ese estilo de antaño, pero dándole un toque de modernidad al conjugarlo con los nuevos materiales, como el vidrio, el acero y el microcemento.

2° Contras del PH Tipo Casa.

Luego de haber visto muchos de ellos, detectar su potencial es una de las prioridades para elegirlo. Es importante poder contar con los planos, eso nos dará una idea sobre las medidas y como poder remodelar, sacándole provecho a cada metro.

Luminosidad

Esta es una de las contras más difíciles de resolver. Si bien pintando todo de blanco puede mejorar, en muchos casos, la distribución no ayuda a que llegue la luz natural a los distintos ambientes. Es típico que existan ambientes con puertas vidriadas, para que uno de ellos, reciba al menos algo de luz.

Distribución

Por más que estén reciclados, es muy difícil cambiar los desagües de lugar, por lo que tal vez haya que recorrer más de 8 metros por un pasillo para ir de la cocina al living-comedor.

Por otro lado, puede que tengan un solo baño, que además está alejado de los cuartos.

Planos

Podemos encontrar los que son Apto Crédito ya que cuentan con los planos y sus construcciones se ajustan a estos. Como también los que no, debido a que cada propietario modificó su unidad funcional, agregando metros fuera del plano original.

Simplemente, traerá problemas que cada propietario agregue construcciónes fuera de planos, porque se corre el riesgo de que el inmueble vecino se perjudique. Por ejemplo, la instalación de una parrilla o de cañerías sobre una pared que linde con nuestro inmueble. No se ve bien, verdad?

Cada quién mantiene lo suyo

Los temas de humedad en las paredes, las goteras y filtraciones en ventanas y muros, corren por cuenta propia de cada propietario.

En un edificio bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, muchos de estos problemas corren por cuenta del Consorcio.

Vecinos

Los vecinos pueden ser un problema no importa dónde se compre, pero siempre puede ser más problemático cuando no hay normas internas de convivencia, como un Reglamento de Convivencia.

Música, fiestas, mascotas, personas extrañas, hábitos, bicicletas en espacios comunes, etc, pueden traer más de un dolor de cabeza.

Escaleras

La mayoría de los edificios en donde podemos encontrar los PH Tipo Casa , son de dos o tres pisos, porque a principios de 1900, no se podían construir más altura. Luego, llegó el ascensor, pero pocas construcciones los incorporaban en sus comienzos.

Es por eso que no todos cuentan con uno. Subir escaleras, más de un piso, hace que el inmueble baje su valor en un buen porcentaje en una tasación. Por supuesto, no es lo único que se tiene en cuenta, pero la realidad es que es más difícil encontrar compradores para este tipo de acceso.

3° Hablemos de Valores.

Para tener una idea, sobre finales de Febrero de 2020, por ejemplo, mirando Zonaprop, encontramos que hay a la venta 8500 PH del Tipo Casa, contra 87.000 departamentos en la Ciudad de Buenos Aires.

Esta cantidad de PH a la venta, un 10% comparado con los departamentos, hace que sean escasos. Muchos ya han sido reciclados, lo que a su vez, elevó su valor, con respecto a los clásicos departamentos.

Lo usual, es encontrarlos según la zona, en pequeños edificios de hasta tres pisos o menos. A veces no cuentan con ascensor. En muchos casos, hay que recorrer interminables pasillos con varios PH en su haber.

Cuando no pagan expensas, lo ideal es que no existan más de dos o tres unidades funcionales. Además, los espacios comunes deben estar bien mantenidos. Este es un factor clave!

En caso contrario, es mejor uno que SI pague expensas, para que con el mantenimiento regular, se vele por el estado de las paredes, baldosas, y todo lo que tenga que ver con los espacios comunes.

El poco mantenimiento y mal estado, hace que los compradores escapen. Si estás por comprar, te espantarás y si estás por vender, te costará. La entrada y el acceso son puntos importantes en la primera impresión.

Otro tema no menor, es el valor de venta de cada metro cuadrado.

Aquí nos encontramos con dos problemas. Por un lado la mayoría ya está reciclado. Por lo tanto, los valores suelen ser más altos que los mismos metros en un edificio de departamentos en la zona, similar en metraje y estado.

El segundo problema, es que los que están en mal o en muy mal estado, igualmente como en el caso anterior, los valores aún son altos.

Detectar una buena oportunidad según la zona, es encontrar aquel que esté en un valor bajo o bastante accesible, según el promedio del valor del metro cuadrado en esa zona.

Luego hay que realizar algunos cálculos para estimar el costo de ponerlo a punto. Esto sirve para evaluar si una vez reciclado, se puede vender a un valor de mercado que sea tentador para recibir una oferta.

Si quedó a un valor muy alto, a pesar de estar remodelado a nuevo, no es bueno, porque costará venderlo. Por eso el secreto, siempre está en la compra.


También puedes consultar a un arquitecto, porque él te dará ideas y hasta te hará ganar metros cuadrados. Aquí un ejemplo https://www.n-o-a.net/como-aumentar-la-superficie-sin-construir-mas/

Conclusión:

Los Ph Tipo Casa son muy buscados, tienen su público, pero la realidad es que hay que adaptarlos. Distribución inadecuada, poca luminosidad, y valores un tanto elevados hacen que este tipo de propiedad se vuelvan un tanto inalcanzables en estos tiempos.

Consulta siempre a un Asesor Inmobiliario, el te guiará para que tomes la mejor decisión.


Si tienes dudas, sólo ponte en contacto y estaré encantada de poder ayudarte.