La Permuta de Inmuebles como una solución.

La Permuta de Inmuebles como una solución frente a la crisis, puede hacer que tanto compradores como vendedores se beneficien.

Como ya sabemos, a los problemas económicos que teníamos, se le sumarán otros por la inactividad laboral y el tiempo que se demore en volver a la normalidad.

Con un escenario bastante complejo, la compraventa de inmuebles seguirá prácticamente en modo avión por el momento, y quienes estaban evaluando realizar una, de seguro esperarán hasta tener señales más claras. Pero lo cierto, es que la vivienda es una necesidad del ser humano, y esta ha creado y mantiene vivo al Mercado Inmobiliario.

Posiblemente, hemos cambiado la forma en que percibimos y habitamos nuestros hogares en los últimos cuarenta días, y es justamente hoy, que muchos pueden estar padeciendo la escasez de metros, que antes se compensaban al salir y vivir libremente.
Otros, tal vez,  pueden necesitar una menor o igual cantidad de metros pero en distinta zona.

La realidad, es que por el momento, nos vemos reducidos a sólo poder usar los metros privativos y sin poder acceder a los espacios comunes para recreación, como ser, los amenities; o simplemente a los espacios públicos, que como ciudadanos supimos disfrutar a libre demanda, hasta hace muy poco.

Panorama real sobre la situación de los Vendedores y Compradores.

El problema no es solo el deseo del cambio, sino que, no podemos ser ajenos al contexto del antes y el durante esta pandemia.

Si hablamos del Antes, la cantidad de inmuebles a la venta era muchísimo más grande que la cantidad de compradores, por lo que ya era difícil de vender. A esto, se le suma la falta de crédito hipotecario, la suba del dólar, y la inflación que hace que el poder adquisitivo sea cada vez menor.

Durante la Pandemia, la situación no cambió, empeorando aún más con el confinamiento y la falta de actividad laboral, pero con las mismas e intactas necesidades del techo propio.

Con este panorama real del Mercado de los Inmuebles, veo a La Permuta de Inmuebles como una solución que se adapta a las necesidades y falta de recursos en lo inmediato.

Ahora, vamos a un ejemplo para verlo mejor:

Tengo una casa muy espaciosa, que además tiene un lindo jardín y que por esas cosas de la vida, se ha vuelto grande porque mis hijos ya volaron. Y por otra parte, tu tienes un PH muy cómodo, en una zona más céntrica que mi casa actual, y que me gustaría tener, porque así ya no tendría que manejar y mi esposa podría salir a mirar vidrieras cuando guste.

Entonces, cuando hay Permuta según nuestro Código Civil y Comercial:

"Hay permuta si las partes se obligan recíprocamente a transferirse el dominio de cosas que no son dinero" Art 1172. CCCN.

"Si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el valor de la cosa y de compraventa en los demás casos." Art 1126. CCCN.

Ejemplo de La Permuta de Inmuebles:  "Una Casa por otra Casa y DINERO".

Esto quiere decir que puedo aceptar en parte de pago una casa y su diferencia en dinero, siempre y cuando el valor de la casa sea mayor (a lo que recibo en dinero).

Ejemplo:

Tengo una casa por un valor de USD 180.000, puedo recibir otra propiedad por valor de USD 130.000 y USD 50.000 en efectivo.

Como vemos, La Permuta de Inmuebles como solución al cambio de casa puede ser una buena opción para quienes necesiten vender, y también deban reponer el inmueble para vivir en él.

Es una ventaja porque le sirve a ambas partes:
El comprador, no debe disponer de los USD 180.000 qué es el valor del inmueble si lo quisiera hacer mediante una típica compraventa, sino, que dará su vivienda actual valorada en USD 130.000 y la diferencia de USD 50.000 en dinero en efectivo, siendo este un Contrato de Permuta, totalmente legal y viable.

Si bien es un Contrato con amplia libertad de convenciones, "es necesario y se debe transmitir la titularidad del dominio de ambos inmuebles".

Ejemplo de La Permuta de Inmuebles:  "Una Casa por otra Casa pero SIN DINERO".

También, puede ocurrir que como el valor de los inmuebles sea similares, se permuten sin haber dinero de por medio, es decir, Inmueble por Inmueble.

Otra posibilidad es que se acepte un Inmueble y un Vehículo, o un Inmueble y cualquier otra cosa que no sea dinero.

En el caso que la diferencia sea mínima para igualar el valor de ambos bienes, se puede prorratear poniéndose de acuerdo ambas partes al momento de afrontar los gastos y equilibrar la operación.

Gastos a tener en cuenta:

Los gastos e impuestos asociados son : Los Honorarios del Escribano, la Comisión de la Inmobiliaria sí estuvo presente en el proceso, el Impuesto de Sellos, los Certificados del Registro de la Propiedad Inmueble y los Gastos de la Escrituración. Por otro lado, el ITI o Ganancias, según corresponda y la parte tributaria con respecto a las personas, como ser, Bienes Personales por el dinero que ingresa a su patrimonio y que seguramente su Contador le hará recordar.

¿Cuando se paga el ITI?

El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, que representa el 1,5% del monto de la Escritura, se pagará cuando los inmuebles permutados, cualquiera de ellos, se hayan adquirido antes del 01 de enero de 2018. (En 2018 cambió la Ley Tributaria) Este impuesto se aplica sobre las Personas Humanas y las Sucesiones Indivisas.

Si la propiedad que acepté en la permuta no la voy a usar ni a declarar como casa-habitación, sino que será para alquilar o para vender luego. Aquí Si PAGO el ITI!!

En el caso de que sea para casa-habitación,  que es cuando la habitan de forma permanente sus propietarios, se debe tramitar el CERTIFICADO DE NO RETENCIÓN ante la AFIP.

La clave:  No importa cuántos inmuebles tengamos, pero si el que está en cuestión se usará para vivir de forma permanente, este NO PAGARÁ el ITI si fue adquirido antes de 01-01-2018.

Consulta el Sitio de Afip-Inmuebles

Ahora bien, ¿Qué pasa si cualquiera de las propiedades que están en la permuta se compraron durante el año 2018? 

En este caso, con la reforma de la Ley Tributaria, esta indica que la propiedad deberá pagar Ganancias y no el ITI.

En el pago de Ganancias se abonará el 15% de la diferencia entre el  valor de la compra y el valor de la venta, según la cotización del dólar a esas fechas y sobre el monto escriturado y en Pesos. 

Este cálculo se ajusta mediante un Índice llamado IPIM, que da a conocer el INDEC.

Para entenderlo mejor, puedes leer un ejemplo real en el enlace de abajo.

Conoce todo sobre el ITI aquí, super detallado!

Al realizar la Permuta de Inmuebles, y al ser necesario que intervenga un escribano para hacer la Transferencia de Dominio del Bien Inmueble, éste debe informar a la AFIP de dicha operación.

Como en este Post, estamos hablamos de permutas entre personas humanas o físicas, estas no tributan Ganancias por el monto compensatorio en dinero que recibieron, pero, si ese dinero se bancariza hasta el 31/12/2020, si pagará por Bienes Personales.

Resúmen:

Si Claudia permutó su casa por otra y además recibió USD 50.000 en dinero en efectivo, optando por depositarlo en su cuenta bancaria, ese dinero pagará por Bienes Personales cuando llegue el momento.

Como verán: Todas las operaciones pagan, pero en el caso de la Permuta de Inmuebles, puede significar pagar menos por Bienes Personales, porque se recibe poca cantidad de dinero, lo que sería muy distinto en una típica compraventa de inmuebles y depende si se bancariza o no.

Igualmente, como no soy Contadora, siempre recomiendo que lo consulten con uno de confianza, porque cada situación es distinta a otra.

Y para finalizar, se debe considerar que toda decisión se elabora en un tiempo, que hay que evaluar bien el inmueble que se aceptará, y que las partes deben ponerse de acuerdo, para que todo el esfuerzo no sea en vano.

Por último, es necesario que se transmita la titularidad de dominio de cada propiedad, para que puedan disponer de ella en el futuro, si así lo desean.

Si tienes dudas no dejes de consultarme.


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