Más allá de la gran cantidad de inmuebles a la venta, quien busca comprar se basa en un presupuesto, en una idea sobre el mínimo de ambientes que necesita, en una zona de preferencia y elegirá una ubicación dentro de esa zona, con lo cual la primera etapa ya está en marcha.
Luego, comenzará a filtrar si es requisito que el departamento cuente con balcón o patio, la orientación, si pretende un piso alto o más bien bajo, si da al frente o contrafrente, y así, hasta tanto cubrir lo máximo posible lo que se desea.
No sólo el mecanismo de búsqueda se pone en marcha, si no tambien una parte emocional y el esfuerzo que lleva coordinar días y horarios conjugado con nuestros trabajos y obligaciones diarias.
Esta especie de Guía Práctica de 11 puntos sobre Qué debo saber antes de Comprar un Departamento les será muy útil para comenzar desde el día uno.
# 1 - El Consorcio.
El Estado del Edificio nos dará una idea de cual es el espíritu del Consorcio, es decir, que cosas y/o arreglos y mantenimiento priorizan los propietarios que también serán nuestros vecinos.
Todos los Consrcios tienen sus problemas en mayor o menor grado, pero básicamente si no se mantiene en condiciones el edificio, éste comienza a venirse abajo rápidamente
Puntos importantes.
- Edad o antigüedad del Edificio (cuanto más edad tenga más mantenimiento necesita)
- Cantidad de Unidades Funcionales (cuantas más unidades tenga las expensas se soportan mejor)
- Antigüedad de los Ascensores (a más viejos llevan mucho mantenimiento y services constantes, reeemplazo de piezas y en algunos casos, directamente se necesitan actualizarlos, poniendo uno nuevo)
- Amenities y espacios comunes amplios ( si bien puede ser un plus si se quiere vender más adelante, las expensas se encarecen y los impuestos sobre el porcentual indiviso que tengamos también. Ejemplo el Impuesto Inmobiliario)
- Morosidad ( todos los Consorcios tienen algún porcentaje de morosos, pero si se tiene un grado muy alto, todos los gastos de expensas son afrontados por los propietarios que sí abonan sus expensas en tiempo y forma)
# 2 - El estado del Edificio al Comprar una Propiedad.
Aquí podemos encontar Edificios con más de 30, 40 o 50 años, Edificios nuevos o relativamente nuevos menores a 10 años y aquellos del medio de entre 10 a 20 años; todos ellos bien o mal mantenidos.
A pesar de los Edificios más nuevos no deberían tener problemas importantes, justamente porque son nuevos, a veces tienen vicios de obra y necesitan reparaciones de humedades en paredes, impermeabilizaciones en azoteas, etc.
Por es debemos observar tanto el estado externo como interno del Edificio en sí.
En la parte externa del Edificio:
Fijarnos si existen grietas o rajaduras que ya se han reparado . Si no se han reparado es que están a la vista y obviamente no es buena señal. Si se repararon, sobre las reparaciones se puede ver una diferencia de color sobre el acabado final.
También observar que los revoques y la mampostería (ladrillos vistos, venecitas, piedras) no estén sueltos o en falta. De igual forma observar las rejas en los balcones, si están oxidadas manchan las paredes externas y deslucen la fachada del Edificio.
También observar que los revoques y la mampostería (ladrillos vistos, venecitas, piedras) no estén sueltos o en falta. De igual forma observar las rejas en los balcones, si están oxidadas manchan las paredes externas y deslucen la fachada del Edificio.
Las rejas de hierro y las terminaciones de chapa, necesitan mantenimiento regular con pintura antióxido. Este es un gasto de expensas, porque las partes externas del edificio, como los muros, balcones, rejas, etc; corresponden al Consorcio y como se debe contratar a una empresa que lo realice, este gasto vendrá como expensa extraordinaria.
En la parte interna del Edificio:
Si el departamento no está en planta baja, de seguro se utilizará el ascendor cuando lo vayan a visitar. pero se recomienda bajar o subir un par de pisos por las escaleras para ver en qué estado se encuentran, si hay matafuegos, luces de emergencias, si hay humedad, paredes sin terminaciones, etc.
Imaginen que se corta la luz y no hay luces de emergencias en las escaleras, o que faltan cerámicas en los escalones por ejemplo. Ambas tienen que ver con la seguridad y el mantenimiento del Edificio.
# 3 - Pisos, Paredes y Techos:
Pisos:
En el caso de los pisos observar que no estén rajados,si lo están, puede ser por un problema constructivo, y en el caso de que tengan losa radiante por interacción del calor de la misma.Si el piso es de madera, muy típico encontrarlos en departamentos de más de 40 años, observar que la misma se encuentre en buen estado, de lo contrario, si se ve oscura, levantada, arqueada o inflada, ha sufrido humedad o mojaduras. Esto pasa cuando por ejemplo se inunda un baño y el agua alcanza la madera.
En caso de que el departamento se encuentre en la Planta Baja, ser cuidadosos y observar que inmediatamente luego del zócalo, la pared no presente globos en la pintura o salitre, porque aquí tendríamos un claro problema de humedad de cimientos. Esto es un problema que si bien se puede llegar a resolver, va a depender del administrador.
Si esto ocurre en departamentos que no se encuentren en la planta baja, puede ser ocasionado por filtraciones en la medianera, por alguna pérdida antigua de agua o desborde de agua en rejillas dentro de la unidad funcional. Por lo tanto, se ha mojado el psio y el zócalo y la humedad subió por la pared aglobado la pintura.
Un desborde, una pinchadura de un flexible pueden ser cosas aleatorias que suceden, digamos accidentes y no son un problema porque la pared se puede reparar. El problema sería cuando es un hecho recurrente.
Paredes:
Si bien hoy en día está de moda decorar con una gran oferta de nuevos materiales que fueron apareciendo en el mercado, tales como maderas del tipo listones, placas decorativas simil piedra o ladrillos, y otras tantas opciones, se deberá prestar mucha atención y sobre todo preguntar si se tienen dudas.En el caso de que las paredes estén revestidas con placas decorativas, ver que no sean especificamente las placas Antihumedad, pues son una solucion estética, pero aunque no la veamos, la humedad igualmente sigue allí.
También hay que tener cuidado con las placas de revestimiento del tipo Corlok, o los nuevos listones de madera, que al igual que las anteriores no eliminan la humedad, sólo la ocultan.
Las placas del tipo Corlok son usuales verlas en cocinas-comedores de casas que tengan 40 años o más, porque en su momento estaban muy de moda y además eran una solución práctica en estos ambientes de mucho uso y evitaban pintar cada año. Pero si las encontramos en Departamentos en Edificio (no tipo ph), pueden estar ocultando un problema real.
Techos:
Siempre hay que mirar para arriba, observar los techos y en especial al comprar una propiedad que se encuentra en el último piso del Edificio, prestando atención a la presencia de humedad interna. (manchas, aureolas, salitre) .El último piso recibe las lluvias y el sol y sufre amplitudes térmicas, todo sin ningún tipo de reaparo, entónces debe tener o haber tenido recientemente un tratamiento anti filtraciones. En este caso, se debe poder acceder a la terraza, es decir al piso que tenemos sobre nuestras cabezas, para poder observar si efectivamente tiene membrana o está recién pintado con algún producto aislante contra el agua.
En la Parte Exterior: La presencia de vegetación saliendo de la construcción, son signos de humedad y rajaduras. Así mismo, en caso de contar con membrana es recomedable saber que tiempo tiene y si se encuentra vigente la garantía de su colocación. También, si ha sufrido problemas recurrentes y si la Administración del Consorcio se ha ocupado a la brevedad.
Como dato extra les cuento que los últimos pisos son realmente calurosos, (viví en uno) sobre todo en verano, ya que la losa recibe el calor del sol durante la mayor parte del día; pero la ventaja que tienen es respecto a la luminosidad, aún en calles sombrías, como también menor ruido y mejor aireación y vistas.
En la Parte Exterior: La presencia de vegetación saliendo de la construcción, son signos de humedad y rajaduras. Así mismo, en caso de contar con membrana es recomedable saber que tiempo tiene y si se encuentra vigente la garantía de su colocación. También, si ha sufrido problemas recurrentes y si la Administración del Consorcio se ha ocupado a la brevedad.
Como dato extra les cuento que los últimos pisos son realmente calurosos, (viví en uno) sobre todo en verano, ya que la losa recibe el calor del sol durante la mayor parte del día; pero la ventaja que tienen es respecto a la luminosidad, aún en calles sombrías, como también menor ruido y mejor aireación y vistas.
# 4 - Ventanas:
En el caso de las construcciones de la decáda del 70 u 80, la carpintería es de chapa y tanto el marco, como las hojas de la ventana son de este material, por lo que también necesitan mantenimiento regular con pintura antióxiddo.El mantenimiento de las partes externas de las ventanas, le corresponde al Consorcio; el de la parte interna, al propietario. es decir, puedo pintarlas sólo del lado de adentro de mi unidad funcional.
Entonces, las reparaciones por filtraciones entre los marcos de las abertutras y los muros del lado externo, la pintura de la facahada y carpintería del lado externo le corresponde al Consorcio,
Para finalizar con las ventanas de chapa, puedo decirles que si se trata de puertas balcones son pesadas, ruidosas con el viento y no aíslan bien la temperatura. Pero la buena noticia, es que hoy en día se pueden cambiar sin romper nada, solo se reemplazan las hojas por otras de aluminio, y del color y la forma que especifique el Reglamento de Copropiedad y Administración del Edificio.
Siempre, leer el Reglamento de Copropiedad, ya que no se puede alterar la Fachada del Edificio.
# 5 - Distribución:
Lo ideal es que los dormitorios no compartan la pared con la cocina o lavadero, o en su defecto con otra habitación por donde pasen cañerías de agua. Así será menos probable que se vean afectados ante una pérdida.Por eso, las llamadas Zonas Húmedas, como cocinas, baños y lavaderos, deben estar idealmente alejadas de las zonas de descanso y sociales.
Las adaptaciones no son favorables en los departamentos. Como ser: No se aconseja convertir un departamento de 3 ambientes, en uno de 2 ambientes.
Distinto es una casa, ya que se adapta mejor a estas modificaciones, y hasta, puede mejorar en muchos aspectos los espacios gracias a una nueva distribución.
# 6 - Artefactos:
Se recomienda probar todos los artefactos instalados y que se venderán junto con la propiedad. Aires Acondicionados, Estufas, Calefon, Termotanque, Caldera individual, etc.Sirve, para contemplar el valor de su reposición en caso de que se deba comprar uno nuevo, además para evitar pasar por un mal momento cuando más lo necesitamos.
Imaginemos querer tomar una ducha reparadora luego de un dia de mudanza extenuente y el termotanque no enciende,o el calefón se apaga.
Por Ley, el inmueble se deberá entregar con todos sus accesorios, salvo que se acuerde otra cosa, entonces, los accesorios deberán quedar inventariados en el Contrato, para evitar problemas al recibir la propiedad.
# 7- Cocinas y Baños:
A veces, puede darnos vergüenza andar abriendo las puertas de alacenas y bajo mesada sobre todo si la vivienda está habitada, pero es buena idea cerciorarnos que no existan pérdidas en flexibles y en la zona de la bacha.
En el caso de que se hubieran cambiado cañerías, tanto en baños como en cocinas, sería bueno, contar con la factura del trabajo realizado, también puede que el fabricante extienda un certificado de calidad y garantía sobre la cañería. De esta forma, se podrá conocer realmente el tiempo que transcurrió desde que se reemplazaron.
Algo importante para chequear en los baños, es que al tirar el botón del inodoro, no se mueva el agua de la rejilla. Si esto sucede, es posible que con frecuencia rebalse la rejilla.
En ese caso, el problema puede deberse por un escaso diámetro de las cañerías y la suciedad acumulada en éstas durante años, sobre todo en torres antigüas. No descartar una conexión mal hecha.
Hay veces que con una simple destapación, esto puede solucionarse, en este caso, se debe pedir a la Administración que envíe la empresa que tiene el Consorcio.
Ahora bien, yo tendría cuidado en algunas cuestiones, porque con el auge de la implementación de nuevos materiales autoadhesivos, como los azulejos tipo subway, esta nueva generción de vinilos decorativos para cocinas y baños, cuyo objetivo es únicamente estético, así también como los pisos de colocación rápida, las pinturas para azulejos y el microcemento para pisos y paredes (sobre todo en baños) porque hacen parecer que el inmueble esté a nuevo, cuando en realidad está muy bien maquillado.
Por ejemplo un baño con microcemento arriba de viejos azulejos, puede parecer un baño hecho totalmente a nuevo, pero las cañerías siguen siendo las mismas (cañerías de plomo en Edificios antigüos ) pues no se cambiaron, porque de haberlo hecho, se aprovecha la obra para una renovación integral, cambiando los revestimientos de pisos y paredes y también los sanitarios y la grifería.
# 8 - Cocheras y Bauleras:
Cocheras:
Al Comprar un Inmueble de pozo, es vital elegir bien la ubicación de la cochera. Una buena cochera es la que no queda de paso obligado hacia los elevadores, pues todo lo que pase por allí : bolsos, carritos de bebés, bicicletas, cajas, mini mudanzas etc; dejará huella en el vehículo.Las mejores cocheras serán las que contengan mínimo una pared lateral, o una pared trasera y una lateral o en su defecto entre dos columnas. Cuanto más pared o columna tenga alrededor, menor será la posibilidad de que otro vehículo toque o roce el nuestro en alguna maniobra.
Si la cochera es espaciosa en su ancho, evitrá el toque de puertas entre vehìculos.
En el caso de que la cochera cuente con un elevador, debería tener un generador o grupo electrógeno.
Existen varios metrajes para las cocheras, hablo exclusivamente del espacio destinado al vehículo, por eso se debe concoer el metraje que tiene antes de comprar, muchas veces los vehículos del tipo camionetas no entran en su totalidad.
Bauleras:
Las bauleras al igual que las cocheras, son unidades complementarias de tu departamento. Básicamente, no tienen grandes problemas, sólo debes prestar atención a que no existan goteras, porque las bauleras casi siempre se encuentran en los subsuelos al igual que las cocheras.Te sugiero, que tomes alguna precaución ante insectos y visitantes indeseados, trata de poner todo en cajas cerradas, mejor aún si son cajas plásticas y herméticas.
No olvides cambiar el candado o la cerradura, nunca se sabe las personas que cuentan con copias de las llaves.
Esto vale también para los inmuebles, nunca quedarse con la misma llave que nos entrega el vendedor.
TE DEJO ESTE ARTÍCULO Cómo comprar una propiedad sin arrepentirse que cómo todo lo que ecribo tiene el sentido de ayudar compartiendo información de calidad.
# 9 - Ascensores:
La forma más simple de chequear cuando fue la última revisión del ascendor es escanear el Código QR, que debe figurar en la oblea, un autoadhesivo que se encuentra pegado en alguna de las paredes dentro del mismo cubículo del ascensor.Esta Información es obligatoria y debe estar a la vista y, sirve para conocer los datos de revisión y los de la empresa que hace el mantenimiento.
En edificios antigüos y de pocas unidades funcionales, podemos encontrar un sólo ascensor principal y uno de servicio, ambos de reducidas dimensiones. Esto es importante porque un ascensor espacioso es una bendición al momento de realizar la mudanza.
En Edificios con muchos pisos y sobre todo si se trata de un departamento más allá del segundo o tercero, sería óptimo que la torre cuente con un generador o grupo electrógeno, siendo casi vital para poder acceder a nuestro departamento durante los cortes de luz, y además suma puntos si algún día lo queremos vender.
# 10 - Expensas y Amenities:
Expensas:
Pedir una copia de las expensas va a darnos un paneo general sobre la salud del Edificio además de concocer si hay muchas unidades funcionales que adeudan pagos.También pedir una copia del Reglamento de Convivencia.
Las Expensas, son los gastos comunes, tanto ordinarios como extraordinarios, que deben afrontar los propietarios, y van a depender de varios factores.
Las Expensas, son los gastos comunes, tanto ordinarios como extraordinarios, que deben afrontar los propietarios, y van a depender de varios factores.
- La cantidad de unidades funcionales (a mayor cantidad de unidades funcionales, se distribuyen mejor los gastos)
- La cantidad de encargados y ayudantes de encargados. Los salarios y cargas sociales pesan en gran medida en el monto de las expensas. Casi la mitad.
- Seguridad 24 hs, o solo por la noche, contratación de una empresa de monitoreo con tótem de seguridad, también elevan el monto de las expensas, aunque cada opción las aumenta en distinto grado.
- Según la antigüedad y el mantenimiento que se le brinda al Edificio. Un Edificio, puede ser antiguo y estar bien mantenido, y tendrá problemas normales. Pero uno en malas condiciones hará que las expensas sean altas.
- Expensas Extraordinarias: en este caso, hay que conocer por cuánto tiempo y que monto se paga por ellas específicamente y en base a que se están pagando, como ser cambio del ascensor, reparaciones de fachada, etc.
Amenities:
Los Amenities son espacios de uso común, pudiendo ser el Solárium, la Piscina, el Gym, el Zoom, etc. A mayor cantidad de Amenities, puede que el monto de las expensas se eleve, aunque también va a depender de la cantidad de unidades funcionales.# 11 - Apto profesional y Apto Mascotas:
Siempre se debe preguntar si el Edificio es Apto Profesional , lo que permitirá ejercer alguna actividad comercial o conocer si tiene alguna restricción al respecto. También si es Apto Mascotas en caso de tener o querer tener una. Pero sobre todo, hay que pedir una copia del Reglamento de Copropiedad, porque estipula claramente estos puntos sin dejar lugar a dudas.
La consecuencia de infringir el Reglamento en base al uso o destino del Edificio, puede ocacionar un juicio por parte del Consorcio contra nosotros.
Finalmente, sería muy bueno si el Consorcio, cuenta con el Reglamento Interno o de Convivencia, ya que en él, estarán plasmadas las normas para convivir en armonía, como horarios de mudanzas, festejos, sanciones, etc.
Conclusión:
Para comprar una propiedad hay saber observar, preguntar e informarse, poder contar con los Reglamentos tanto de Copropiedad y Administración como el de Convivencia si existiera (no es obligatorio).
Al igual que para vender, al ser consciente en qué situación se encuentra realmente el inmueble, no se crearan falsas expectativas, allanando el camino para una mejor negociación.
Realizar la visita con tiempo, que nada, ni nadie nos apure.
Comprar una Propiedad es una decisión estratégica, que no se puede deshacer fácilmente.
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