Si estás por Comprar un terreno, estos puntos son los más importantes a tener en cuenta.
En este artículo se habla sobre terrenos o lotes que se encuentran en zonas llanas, sin elevaciones, como cerros o montañas.
Temas:
1- ¿El terreno es para construir tu vivienda o para inversión?
2- ¿El terreno se encuentra en un barrio abierto o cerrado?
3- La característica topográfica de la zona.
4- La ubicación del terreno respecto a los accesos y servicios básicos.
5- La orientación del terreno.
6- El tipo de entorno y la calidad constructiva de las unidades vecinas.
7- La situación jurídica del inmueble.
8- ¿Qué pasa si el terreno que quiero comprar no tiene Escritura?
1- ¿El terreno es para construir tu vivienda o para inversión?
Si se busca un terreno con la intención de construir una vivienda de uso permanente, puede no significar lo mismo que hacerlo para construir una casa de fin de semana, o uno para hacer una inversión. Vivienda, casa de fin de semana o terreno para invertir, son distintos objetivos.
Si el terreno no es comprado para invertir (es para construir la vivienda), igualmente y en lo posible si se puede tener en cuenta elegir una buena ubicación dentro del barrio o zona, mucho mejor; por si acaso de que en el futuro se necesite vender.
Y digo ubicación, porque va de la mano con una mayor infraestructura, con servicios, accesos, transporte y comercios en las cercanías.
Y también es probable que si no hay miras a que mejoren los servicios y el entorno, tampoco se revalorice lo suficiente en caso de adquirirlo pensando en una inversión.
A veces no importa tanto el estado como la ubicación de un inmueble.
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Foto de Clark's Designs en Unsplash
2- ¿El terreno se encuentra en un barrio abierto o cerrado?
Hay tantas opciones como presupuestos y gustos individuales.
El lote puede estar ubicado en un barrio residencial abierto, o en un barrio cerrado o country.
Aunque se tenga la posibilidad económica de comprar un lote en un barrio cerrado, podemos decir, que no siempre son los elegidos, ya sea, por estar cerca del barrio donde se pasó la mayor parte de la vida, y se cultivaron amistades o por permanecer cercanos a familiares y amigos.
Como tambien, a veces se necesita un cambio en pos de un mayor bienestar, una vivienda más espaciosa, pasar más tiempo en contacto con la naturaleza y la gran infinidad de actividades al aire libre que ofrece la vida en un barrio privado, tanto para los adultos como para los más pequeños.
Tipos de Barrios:
Desde hace tiempo, se han ido desarrollando nuevos loteos en barrios abiertos, algunos más cercanos y otros más alejados de las zonas comerciales y medios de transporte. Los hay de distintas medidas, pero generalmente suelen tener 300 m2 en promedio.
En los barrios cerrados y countrys el tamaño de los lotes dependerá de la cantidad de hectáreas que tenga el barrio en sí mismo. Existen barrios pequeños que tienen lotes de 400 m2 o 500 m2; y otros con un mayor número de hectáreas que tienen terrenos de 700m2 a 1500 m2 o inclusive, más aún.
La elección del terreno será entónces en base al valor del terreno y/o presupuesto y gusto personal, y tal vez al valor de reventa
Presupuesto e Inversión:
Como casi todo lo que compramos en la vida se basa en un presupuesto definido o estimado, no importa cuán grande o pequeña sea éste, será un presupuesto al fin, y será casi una condición para adquirir el bien.
Cuanto mayor es el presupuesto, mayor es la cantidad de opciones que se encontrarán en la misma zona o en otra mejor. Entonces, a menor presupuesto las zonas pueden estar más alejadas de los centros comerciales o de afluencia, como ser comercios barriales, bancos, educación, etc.
Ahora bien, si se busca un terreno para inversión, estamos comprando a un precio conveniente apenas se lanza el proyecto, desarrollo, o loteo y no importa si es en un barrio abierto o cerrado, aunque ciertamente existirá una relación directa entre lo invertido y la ganancia al revender, según el tipo de proyecto y el tiempo transcurrido hasta su venta.
Para invertir en un terreno en un barrio cerrado, hay que tener en cuenta el canon de obra que se cobra por determinados meses al construir (sólo si se construye) y el pago de expensas que deberán abonar como propietarios.
Otro punto a tener en cuenta para la inversión es conocer si el barrio abierto o cerrado se encuentra consolidado, es decir, si ya casi no hay terrenos a la venta. Porque cuando se inicia el proyecto o recién comienza el loteo, los terrenos están a un valor bajo, luego a medida que se van vendiendo, los valores suben.
Entonces, si se compra en un loteo o en un barrio privado con un cronograma de lanzamiento por sub barrios , conocer en que etapa se encuentra el proyecto será beneficioso para comprar mejor.
3- La característica topográfica de la zona.
La topografía es el conjunto de características que presenta la superficie o el relieve de un terreno. Entonces, vamos a prestar atención al tipo de suelo, tanto en el barrio en sí, como en el propio terreno.
Sería prudente investigar como es el barrio o zona donde se emplaza el terreno, si se inunda cuando llueve, si existe algún río, arroyo o canal en las cercanías que desborde con las crecidas o cuando llueve de manera abundante y por consecuencia se inunde.
Si bien para realizar los desarrollos las empresas deben ajustarse a los códigos municipales (y provinciales) y a pre aprobaciones varias, nunca está de más informarse sobre la situación real, y una forma bastante práctica es buscar esa informacion preguntando a los vecinos si es un barrio abierto.
Un lote se puede adquirir de varias maneras, por ejemplo, al comprarselo a un particular, o a una empresa que desarrolla el barrio y saca a la venta los lotes, y por último a un particular o empresa que es dueña de la tierra , por ejemplo una manzana entera, pero que subdividió y luego los pone a la venta.
En el último ejemplo, es posible se deba rellenar el terreno.
4- La ubicación del terreno respecto a los accesos y servicios básicos.
Accesos:
Un factor clave es la ubicación del terreno dentro del barrio o la zona barrial y tiene más que ver con las distancias, por ejemplo: hasta las autopistas o avenidas, a los distintos medios de transporte, como colectivos o trenes, hasta los comercios: bancos, sanatorios u hospitales y escuelas e instituciones educativas.
Los terrenos donde se hacen los nuevos loteos están por lo general un tanto apartados de las zonas comerciales, y a medida que la gente va construyendo las primeras viviendas, también irán surgiendo algunos comercios barriales. Esto es en cierta forma apostar al crecimiento de la zona.
Estos loteos además pueden tener calles de tierra, o calles mejoradas (tierra y piedra partida) o una especie de brea que se asemeja a una calle asfaltada pero no lo es, ya que las calles asfaltadas tienen cordones y cunetas y además son de cemento.
Si el terreno se encuentra dentro de un barrio cerrado, la forma de moverse es mediante un vehículo, ya que de por sí, estos desarrollos tienen otras dimensiones y tanto los negocios como las empresas de servicios, están más alejados de la vivienda que en un barrio abierto.
Algunos barrios cerrados cuentan con una despensa dentro del barrio, bastante útil para las compras de urgencia.
Servicios básicos:
Los servicios básicos son el agua, el gas, la electricidad, y también podemos sumarle hoy en día Internet, video cable y telefonía.
Aunque no lo creamos, hay zonas urbanas que aún no tienen agua de red, sino que se abastacen mediante la extracción de agua de pozo por medio de bombas; esto por lo general, cambia cuando los municipios comienzan las obras de puesta en valor de la zona y en consecuencia, mejoran los servicios básicos.
En zonas suburbanas o alejadas de las grandes urbes, es bastante común que se utilice el gas natural envasado (garrafas), y la red de gas dependerá que llegue más o menos rápido, a medida que va creciendo la densidad poblacional y los municipios ponen en marcha obras para el abastecimiento.
Como ya sabemos , hubo un cambio de hábitos con la llegada del trabajo remoto, asi que es fundamental contar con Internet, entonces sería ideal que exista más de una empresa que provea el servicio en la zona.
5- La orientación del terreno.
No se olviden de llevar la brújula para conocer con exactitud la orientación del terreno. También pueden descargar alguna aplicación y tenerla en el celular.
Si se puede determinar la orientación exacta con los grados, servirá para pensar la distribución de los ambientes en base a los gustos y funciones que cumplirá cada estancia. Por lo general, los dormitorios no deberían dar al este, que es por donde sale el sol.
La orientación sur se destina a cocheras o paredes, por contar con menos luz del dia y, además, por que es desde donde llegan los vientos y las lluvias en zonas semi descampadas o menos urbanizadas.
Tanto el norte como el noroeste en el hemisferio sur, tienen la mayor parte de luz del dia, entónces estos puntos cardinales son ideales para ubicar los sectores sociales como el living - comedor, y por qué no la cocina también.
6- El tipo de entorno y la calidad constructiva de las unidades vecinas.
El Entorno es : el Conjunto de circunstancias o factores sociales, culturales, morales, económicos, profesionales, etc., que rodean una cosa o a una persona, colectividad o época e influyen en su estado o desarrollo.
Para tener una idea del entorno, podemos prestar atencíon a todo lo que iremos observando varias cuadras antes de llegar, es decir, los alrededores del barrio.
Para hacerlo mas gráfico, aquí les dejo algunas preguntas de referencia:
Que tipo de casas hay construidas? Están revocadas? Están cuidadas? Son de ladrillos?
Hay veredas por dónde las personas puedan caminar? Las veredas tienen montículos de escombros, basura amontada, ramas secas? No hay veredas pero es una zona de casas de fin de semana, se ven cuidadas?
El césped de las veredas y jardines se encuentra bien mantenido? Se ven muchas construcciones distintas apiñadas en un mismo terreno?
Que tipo de vehiculos se ven?
Se escucha la música muy fuerte?
Se ven muchos perros sueltos, vagando sin su dueño?
Aquí no se está poniendo en tela de juicio que clase de barrio es, lo que se intenta, es poder percibir el entorno de la manera más real posible, porque el terreno puede encontrarse en una zona que no conocemos, por lo tanto, no podemos saber como es el entorno.
Otro factor es la calidad constructiva y tiene una relación muy ligada al entorno. Si un barrio es humilde, no encontraremos casas con buenas terminaciones y detalles constructivos. Siempre hay una excepción, y puede que existe alguna casa que no pareciera pertenecer al estilo que tiene el barrio.
Si por el contrario, encontramos mejores construcciones y de mayor calidad, las casas seguramente se verán bien mantenidas, pintadas, con detalles de cariño, con plantas cuidadas. Si el barrio está creciendo para bien, la gente comienza a poner en valor su vivienda, justamente cuidándola y embelleciéndola.
Es curioso como cuando una calle es asfaltada, los cambios se comienzan a ver de inmediato, y de repente aquellas casas que por años sólo conocieron como único color el gris verdoso del clasico revoque, ahora están revestidas en tonos de moda y más casa vecinas la van copiando. Lo cierto es que cuando el entorno mejora gracias a las obras, la gente se motiva y quiere ver mejor su vivienda.
7- La situación juríca del inmueble.
Antes de concretar la compra del terreno se sugiere conocer su situación juríca, para poder realizar la Escritura Traslativa de Dominio sin ningùn problema, y por supuesto, para que el bien quede efectivamente registrado en el Registro de la Propiedad Inmueble a nombre de los nuevos adquirentes, es decir, sus nuevos dueños.
Para verificar quien es el titular o dueño del bien, y también para conocer si el inmueble tiene algún embargo o está hipotecado, se debe solicitar ante el Registro de la Propiedad Inmueble un Informe de Dominio.
Y también se debe solicitar un Informe de Inhibición de los dueños o propietarios. Este informe sirve para conocer si alguno de los propietarios está impedido para disponer de sus bienes. (es decir, no puede vender por más que sea el titular del inmueble)
Para conocer si el terreno tiene deuda de impuestos, se recomienda pedir un Libre Deuda, tanto municipal como provincial.
Debe tener un plano, con sus medidas, un numero de manzana, parcela y sección y las especificaciones respectivas.
8- ¿Qué pasa si el terreno que quiero comprar no tiene Escritura?
Si no hay una Escritura ese terreno no se podrá poner a nombre de quien lo compre.
Para dar un ejemplo:
Digamos que Juan le vendió a María un terreno hace tiempo atrás.
Juan es quien figura en la Escritura, y aunque María le pagó a Juan por ese terreno, María nunca escrituró.
Juan y María firmaron un Boleto de Compra Venta, en el cual decía entre otras cosas, a que valor se vendió y que ambos se comprometían a que se escriturara el terreno en cierto plazo; pero María nunca se tomó la molestia de ir a un Escribano y comenzar los trámites para escriturar su terreno.
Esto es "comprar un gran problema", porque María para poder escriturar a su nombre deberá ubicar a Juan que es quien posee el Título de Propiedad original (la Escritura), quien quizá se haya mudado a otro barrio, povincia o país, o en el peor de los casos, haya fallecido.
Este ejemplo es más común de lo que parece, y las personas se encuentran con un problema que para resolverlo no va a depender unicamente de ellos mismos, si no, de la presencia y la buena voluntad de quien en su momento les vendió el terreno, en el ejemplo Juan.
Puedes leer más detalles sobre la Compra Venta de un Inmueble aquí
Otra posibilidad es que el terreno tenga una Cesión de Derechos, esto se da cuando por ejemplo, el desarrollador está vendiendo los lotes bajo la Figura de Fideicomiso, por lo que siempre hay que preguntar y despejar cualquier duda, aunque mucho mejor si pueden leer el contrato antes de decidir comprar, para conocer en que tiempo posterior a la compra se podrá escriturar.
Si en el Registro de la Propiedad Inmueble el terreno está inscripto a nombre de alguien, quiere decir que legalmente es de esa persona y no nuestro, a pesar de que podamos tener papeles firmados. Existen muchos casos de estafas, donde los estafadores venden los terrenos firmando un papel que legalmente no sirven de nada.
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