El Administrador de Consorcios y sus funciones.

Como Administrador de Consorcios, una de sus funciones principales es hacer que el edificio funcione de manera óptima y segura.

Si tienes un departamento o estás pensando en mudarte a uno, debes saber que el Consorcio es la esencia y personalidad del edificio.

Es por eso mismo, que todo lo que pase en nuestra torre, nos afectará directa o indirectamente. Esto va a depender del tipo de construcción, su edad y los cuidados que se le den.

Los edificios son como las personas, a mayor edad, mayores cuidados.
Hacer una buena lectura del detalle de las Expensas nos dará una idea de la situación en la que se encuentra. Si existe mora en los pagos y si las decisiones tomadas en Asamblea o las administraciones anteriores lo mantuvieron en buen estado, etc.

¿Quién puede ser el Administrador de Consorcios?

El Administrador, siempre será una persona física o jurídica, pudiendo ser un propietario, pero es necesario que éste, sea titular del dominio.

Por lo general debe habitar su unidad funcional. Puede administrar como voluntario, es decir no cobrará una retribución por hacerlo.

El administrador es el Representante Legal del Consorcio en su carácter de mandatario.

¿Cuáles son sus funciones?

• Una de las funciones principales y más importante, es velar por la seguridad del edificio, como son las cosas y partes comunes.

• También debe  asegurar el edificio mediante un seguro integral contra incendios, responsabilidad civil y accidentes.

• Si no existe, puede crear un Fondo de Reserva que se usará sólo para casos extraordinarios, y que el Consejo de Propietarios deberá autorizar, para hacer uso de este, tanto sea de forma parcial, como total.

• Otra de sus tareas será recaudar los fondos que cobrará por Expensas, para cumplir con ciertas  obligaciones, como el sueldo del o los encargados, la seguridad, los aportes previsionales, el pago de los proveedores, el pago de los servicios y la parte tributaria del Consorcio.

• Otra obligación, es la de convocar a una Asamblea de Copropietarios, redactando la Orden del Día. Es decir, los temas a tratar en el día de la Asamblea, que serán estrictos, no pudiendo tocarse otros que no consten allí.

• Una vez que la Asamblea vote, debe ejecutar la decisión de lo que esta decidió.

• Así mismo,  puede nombrar o despedir personal del Consorcio, siempre con la aprobación de la Asamblea misma.

• Por eso es tan importante participar de las Reuniones de Consorcio, hay que hacerse el tiempo y no dejar que otros decidan por nosotros, después de todo, es parte del espacio donde vivimos.

• El Administrador tiene la potestad de representar al Consorcio en todos los temas, tanto administrativos como judiciales.

• Debe rendir cuentas y llevar todos los Libros necesarios al día.

• En caso de renuncia, cese o remoción deberá entregar, dentro del plazo de 15 días hábiles, los Libros y toda la documentación al Consorcio.

Conoce más sobre Propiedad Horizontal y Obligaciones del Administrador de Consorcio en el CCCN

¿Cuáles son los  Honorarios de un Administrador de Consorcios? 

Sus Honorarios son acordados entre el Administrador y la Asamblea de Copropietarios. Esta decisión debe figurar en el Acta de la Asamblea. Sólo podrán ser modificados mediante una Asamblea ordinaria o extraordinaria.

Aquí podés consultar si tu Administrador de Consorcio se encuentra registrado: Listado de Administradores de Consorcio CABA

La Cámara Argentina de La Propiedad Horizontal y Actividades inmobiliarias (CAPHAI), orienta a los Administradores para fijar sus honorarios. También se toma en cuenta  cómo cataloga el edificio según su Clase, y  la cantidad de unidades funcionales que  tenga.

Tabla orientativa sobre Honorarios de Administrador de Consorcio CAPHAI

¿Qué es un Consorcio de Copropietarios?

El Consorcio es una Persona Jurídica, que nace con la constitución del edificio bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, que se realiza por Escritura Pública y debe estar inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Está formado por todos los propietarios y titulares de dominio de las unidades funcionales y tiene su domicilio en el inmueble.  Ejemplo: “Consorcio de Propietarios Av. Callao 3000”

En caso de que se haya “comprado un inmueble de Pozo”, y una vez firmado el Boleto y otorgada la posesión, el titular el dominio ( puede ser el constructor) o los condóminos (quienes ya tienen la posesión, pero aún no han escriturado), deben redactar por Escritura Pública el Reglamento de Copropiedad y Administración, que debe inscribirse en el Registro de Propiedad Inmueble.

En dicho Reglamento, se designa el Administrador, y se podrá realizar la primera Asamblea, dentro de los 90 días de haber cumplido los 2 años del otorgamiento del Reglamento, o desde el momento en que se encuentren ocupadas el 51% de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.

El Consorcio sólo se puede disolver de dos maneras para desafectar el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal:

1° Por unanimidad de los propietarios bajo Escritura Pública.
2° Por resolución judicial, inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Los Órganos del Consorcio son tres:

1° La Asamblea
2° El Consejo de Propietarios
3° El administrador
Por eso el Administrador es una parte esencial para su funcionamiento.

En muchos casos no hay quien represente al Consejo de Propietarios, porque está ligado a un gran compromiso  y  demanda bastante tiempo.

En este caso, el Administrador puede llevarlo a la Orden del Día en una Asamblea, para que se elijan los propietarios que formarán parte de este Consejo, y así comience a funcionar. Esto mejora la calidad de la comunicación entre propietarios y administrador.

Otra de las cuestiones que puede realizar el Consejo junto con el Administrador de Consorcio es un Reglamento de Convivencia Interno, si este nunca se redactó, para sentar las normas de convivencia óptimas, como horarios de mudanza, uso de ascensores, usos de espacios comunes, ruidos, horario de festejos, etc.

Antes de Comprar un departamento, siempre es importante leer el Reglamento de Copropiedad y Administración, sobre todo, para conocer qué actividades se pueden realizar al ser Apto profesional, o si se aceptan mascotas.

Y para finalizar, la Asamblea puede autoconvocarse para deliberar si las decisiones y los temas a tratar son aprobadas por ⅔ de la totalidad de los propietarios.

Como siempre, la idea es escribir de forma clara sobre temas que son bastantes complejos. Pueden visitar el  BLOG, o si tienen dudas sobre su Edificio o su Administrador de Consorcios, los invito a dejar sus preguntas.