¿Cómo elegir un Barrio Cerrado para Vivir?

Se está hablando mucho de buscar nuevos espacios para vivir fuera de la ciudad, y nuevamente, aparece el barrio cerrado como una opción, que reúne todas las cualidades para una vida tranquila y más segura ante la Pandemia.

No es de extrañarse que en el año 1871 con la Epidemia de Fiebre Amarilla que azotó a Buenos Aires, los ciudadanos más pudientes abandonaran sus casonas en San Telmo y Monserrat, para instalarse en las afueras de la ciudad, en ese momento llamadas Barrio Norte y Recoleta.

Las afueras de la ciudad no estaban urbanizadas, sólo eran un puñado de terrenos ,como fue el barrio cerrado en sus comienzos cerca de los años 90.

Los Costos de la elección de vivir en un barrio cerrado.

Countries y Barrios Cerrados, un estilo de vida que tiene un costo y no es sólo económico.

Les voy a contar de primera mano (quien les habla, vivió en uno por más de 10 años) todo lo que tienen que saber antes de dar el gran paso.

Pero antes, es fundamental conocer en qué etapa de la vida nos encontramos: ¿Queremos formar una gran familia? ¿Estamos buscando retirarnos y vivir tranquilos? ¿Somos inversionistas? 

Este gran paso, no será fácil de revertir, aunque, siempre podemos poner en alquiler la casa y volver a la ciudad. Pero ¿Cuando recuperamos la inversiòn? ¿Y si no se vende o se alquila pronto? 

La vida en un barrio cerrado es hermosa, una vida al aire libre, con mucho verde. El olor al pasto recién regado, el inconfundible aroma de una parrilla que empieza a calentarse, mascotas y chicos corriendo libremente por el jardín. 

Días en que se vive  en traje de baño y ojotas, se hace la siesta en la galería y la reposera pasa a ser tu mejor amiga. En fin, suena bastante bien verdad?

La primavera y el verano son lo más, es cuando el Barrio vive su propia vida, invita a pasar tiempo afuera, la gente sale a caminar y a hacer deportes, se oyen las risas en las tardes de pileta y la bulla de las visitas de alrededor. 

En las épocas más frías del año, la cosa cambia bastante y comienza a parecer un barrio semi fantasma, donde por momentos molesta tanto silencio. Los chicos se van temprano a la escuela y vuelven al atardecer. 

Pero, hoy y al menos por un tiempo, los chicos están en casa, no asisten a clases y la casa es vivida a diario.

Aunque, en algún momento, cuando podamos reencontrarnos con nuestras viejas costumbres, los niños volverán a la escuela y será en ese precioso momento donde te comienzas a preguntar ¿Quién está disfrutando la casa?

Normalmente, sucedía que la mayoría de los adultos, cada vez salían más temprano a sus trabajos para evitar los embotellamientos de tráfico y volvían recién para la cena. En fin, buscamos la vida ideal corriendo cada vez más para alcanzarla y perdiendo de vista lo que realmente es importante.

Ustedes se preguntarán ¿Por qué me fuí a vivir a la ciudad? 

Bueno, creo en la vida se cumplen etapas, y eso fue lo que nos sucedió como familia.

Acá les cuento mi  lado “B”. Decidí irme porque realmente he llegado al cansancio de manejar muchas veces más 100 kilómetros en un día, durante 10 años.

Siempre me gustó el movimiento de la ciudad, y extrañaba bastante la comodidad de tener todo a mano. La rapidéz de hacer 6 kilómetros bajo tierra en apenas 12 minutos es grandioso, al menos para mi.

El estilo de vida de un barrio cerrado es bastante rutinario. Todo el mundo se levanta y se acuesta temprano, porque al menos se necesitan dos horas extras de viaje para llegar al trabajo si éste está en la ciudad. 

Claro, hoy se trabaja de forma remota, así que esas horas son un ahorro invaluable que se pueden aprovechar mucho mejor si nos organizamos.

Otro de los motivos es que los niños crecen y necesitan independencia. Tienen sus horarios, van a la facultad y también padecen el tiempo que tardan en trasladarse de un lugar a otro.

Básicamente lo que comenzó como un disfrute se volvió una carga, y pensamos que no tenía sentido semejante sacrificio. Nuestro proyecto y nuestra casa, ya habían cumplido su función para ese momento de nuestras vidas.

Por todo esto, y porque también pasé por la etapa de búsqueda de barrio, lote y luego la construcción de mi hogar, es que puedo contarles de la A a la Z cómo es vivir en un barrio cerrado.

Voy a separar la info en dos, por un lado, la compra de la casa terminada, bien puede ser nueva o usada, dá lo mismo; y por otro, cuando surge la idea de buscar un terreno para construir.

Proyectando un cambio de vida para todos.

Proyectar un cambio de este magnitud, merece la pena que revisemos cuánto afectará  cada integrante de la familia.

Los más chicos, puede que se adapten mejor. No es lo mismo un cambio al comenzar el jardín de infantes,  que hacer un cambio en primaria o secundaria. Ellos tienen su vida social y sus amigos. Muchos sufren esa pérdida pudiendo afectarlos anímicamente.

No es fácil, volver a empezar a esa edad, nueva escuela y nuevos compañeros, son palabras que los chicos no quieren ni escuchar.

Hoy, al igual que los adultos, nuestros niños deben adaptarse a no poder socializar. Han dejado de lado su vida de escuela y de amigos. Pasan el día en casa y las interacciones las hacen por zoom. De seguro, un jardín, un poco de aire y sol, será mejor que estar confinados en entre cuatro paredes.

Lo mismo para los adultos, aunque en un principio, casa y verde, suena perfecto, la realidad es que hay que comenzar de nuevo. 

Nadie nos conoce, no tenemos amigos, no hay a quien pedirle un favor, y ante una urgencia, tal vez no sepamos ni a dónde ir, ni cómo llegar.

Es una movida de ajedrez.

Buscando la tan anhelada casa 

1- Ubicación del Barrio.

Hay tanto para elegir que es fácil hacerlo mal! 

 

Hay barrios para el norte, sur y oeste de la ciudad. 

Para mí, uno de los mejores accesos es la Panamericana, más de una docena de carriles y colectoras para escabullirse, bien iluminados y señalizados. En contraste, la Ruta Provincial 2, con sus apenas 2 carriles de cada lado y siendo la única iluminación los faros del vehículo. El Oeste, tampoco es mucho mejor, en base a iluminación y seguridad.

El acceso es fundamental, y como dato extra, hay que tener en cuenta la lluvia y la niebla típica de estas zonas.

Cuanto más cerca de la autopista, mucho mejor..

A mayor distancia de la autopista, hay que considerar mayor tiempo desde la salida de la puerta de casa, hasta subir a ella. 

2- Ubicación dentro del Barrio.

Buscar una buena ubicación, puede depender de gustos y poder adquisitivo.

Existen varios tipos de lotes:

• Lotes perimetrales: Estos dan al perímetro del barrio (calle ,avenida, otro barrio lindero que puede ser privado o no , a un descampado, arroyo, etc) Los valores por lo general son más bajos.
• Lotes Centrales: Están en el corazón del barrio. Los mejores son los que están en Cul de Sac, por tener menos tráfico. Como las calles dentro de un barrio cerrado son sinuosas, se debe tener en cuenta que al pasar los vehículos en la noche, no iluminen los ambientes, porque realmente es muy molesto.
• Lotes con Espejos de Agua: Estos varían su valor según den a la laguna, el lago o el río; siendo estos últimos los más caros. 
• Lotes al Golf : Bueno, si les gusta mucho el verde y que siempre se encuentre impecable, es una buena opción.

También tenemos la orientación del terreno, el mio lo elegí con sol de frente la mayor parte del día, para tener sombra en verano en la galería. 

Al elegir bien la ubicación del terreno, podemos diseñar nuestra casa en función de la luz y los vientos.

3- ¿Barrio Privado o Country?

Estas comunidades cerradas para viviendas residenciales tienen sus diferencias: 

El barrio Cerrado no tiene amenities, como Piscina, Club House, Canchas de Golf, por nombrar solo algunos. Está pensado para vivir sin la necesidad casi fundamental de socializar, a diferencia del Country.

El Country además cumple una función social y la fomenta con lugares de encuentro para que los socios puedan realizar distintas actividades, como jugar al Golf o al Tenis,y por qué no,  tomar algo en el Club House.

Para ingresar como propietario en un Country, se debe pagar una cuota de ingreso, también llamada membresía para ser socio, y poder acceder a todas las actividades sociales

La membresía se abona en dólares y es por grupo familiar.

Según el Country puede variar notablemente, recuerdo que en el año 2018, ya en un Country en Pilar rondaba los USD 7.000. 

Entonces depende de lo que estamos buscando, será mejor uno u otro.

4- La Seguridad, no es un tema menor.

Cuanto más hectáreas y entradas tenga un barrio, la seguridad será más costosa.

A mayor cantidad de entradas, más personal rotando en turnos de 8 horas, por lo que el costo es ciertamente alto. 

Luego de la parte humana, viene la parte tecnológica, como el ingreso biométrico, cámaras de seguridad, sensores de movimiento, y demás sistemas para evitar intrusos en el perímetro. La mala noticia es que debemos pagar a la empresa que lo monitorea.

5- Cantidad y calidad de metros cuadrados. 

Cuanto más grande el barrio, más grande los terrenos. De igual manera, cuando el barrio es más chico, los lotes también lo serán.

Si buscan una casa con pocos m2, tienen que buscar en un barrio que sea más bien chico, con un número prudencial de hectáreas.

En los Barrios con grandes perímetros, sucede que cuando el barrio comienza a poblarse, se exigen menos metros a construir, y en tanto se va consolidando, se incrementa esa cantidad. 

Para tener presente: cuanto más grande son las casas, más cuesta venderlas.

Es lógico, una casa de 150 m2 a USD 1700 /m2 = USD 255.000.-

Otra casa de 300 m2 a USD 1700/m2 = 510.000.- 

Otro dato es que a mayor cantidad de metros, el m2 suele valer menos.

Conclusión: la de UDS 255.000.- recibe visitas y se vende, la otra, tal vez reciba alguna visita y algún día se venderá.

Otro punto es la calidad de la construcción: 

La mayoría de las casas a estrenar se entregan con lo básico. Muchos de los detalles que elevan el estándar de la casa, los debe realizar el propietario, como la colocaciòn de molduras y herrajes de calidad, etc.

Las ventanas deben tener doble vidrio o DVH (Doble Vidriado Hermético) para que aíslen las distintas temperaturas del exterior. Existe una amplitud térmica distinta a la de la ciudad, así que bien vale tener en cuenta este punto, para que tanto el inviernos como el verano sean placenteros y de paso  ahorrar en la climatización.

Existen pocas casas con doble pared con cámara de aire, porque el costo equivale a hacer casi dos casas en una, pero son sumamente recomendables para mantener las temperaturas dentro de la vivienda y no se van a arrepentir si eligen una así.

Los techos son un tema aparte y dependen del estilo de la casa y de quien los haya colocado. Pero, lo que suma a la calidad, son los techos interiores terminados en yeso. 

Cocheras: Es imperdonable comprar una casa sin cochera cubierta, a menos que disfruten del rocío penetrante  o de descongelar el parabrisas en invierno por las mañanas.

6- Mantenimiento de la Casa.

El sol pega de lleno sin compasión, el rocío en las noches, las heladas, la humedad, el viento y las tormentas son algunos de los factores climáticos que nos juegan en contra.

Por eso, cuanto más grande es una casa, su mantenimiento externo será  tan importante como costoso.

Requieren pinturas de excelente calidad y con una frecuencia mucho mayor, que otra casa en un barrio urbano.

Otra de las cosas que llevan mantenimiento son las bombas de agua, tanto potable, como de riego si la tuviera y las calderas. 

Si no funciona la bomba, nos quedamos sin agua. Las calderas se deben controlar todos los años porque un funcionamiento deficiente es peligroso por el monóxido de carbono ya que utilizan gas natural como combustible.

7- Sistemas de Climatización.

Cuando diseñamos nuestra casa, es fácil dejar volar la imaginación, pero con la climatización mejor tener los pies sobre la tierra. 

No es lo mismo calefaccionar un departamento céntrico de un puñado de metros, que 300 m2 todos a la vez.

Las casas que están a la venta, tanto usadas como nuevas, en su mayoría tienen losa radiante. Con la refrigeración es distinto, las casas usadas ya tienen los equipos de aire acondicionados en cada ambiente, (salvo que el dueño se los lleve y no los venda con la casa) y  son pocas, las más antiguas, en las que podemos encontrar un sistema central.

Las viviendas a estrenar, casi siempre, cuentan con losa radiante y tal vez, en el mejor de los casos, la caldera esté incluida. Pero no traen equipos de aire acondicionados. Es un tema de costos.

El verano es caluroso y el invierno es muy frío, así que mejor estar preparados.

8- Parquero y Piletero.

Creo que casi todos compramos en un principio, el set de maquina de cortar el pasto, bordeadora y saca yuyos.

Qué equivocados estábamos!!

El famoso verde es divino los primeros meses que dura poner la casa a punto, después, las ganas se van yendo, es más trabajo que hacer, después del trabajo. 

No es un pequeño jardíncito de 4 por 4 en un dúplex. Este puede ser faraónico.

Pero lo mejor viene cuando después, cuando hay que sacar el pasto que cayó en el agua de la pileta. Así que le sumamos una hora más a la tarea.

Entonces todos terminamos  llamando  al parquero y al piletero, aunque tal vez tengas la suerte de encontrar a alguien que haga ambas cosas.

Genial, acabamos de sumar otro gasto fijo a la lista!

9- Vehículos

En muy pocos hogares vamos a encontrar un solo vehículo, es casi imposible tener solo uno.

Un vehículo a libre demanda, es libertad. 

La verdad:  No es práctico usar los medios de transporte, se puede estar más de una hora esperando el colectivo.

Cuando los chicos crecen y van a la universidad, es casi seguro que sumaremos un nuevo automóvil a nuestro staff.

10- Escuelas para nuestros niños.

Aunque por razones que todos conocemos, por ahora los chicos no asisten a clases, es bueno que lo tengan en cuenta:

Antes de mudarme, hice un análisis sobre las distancias y el tiempo.

Encontré una buena escuela, con inglés intensivo de excelente nivel y doble jornada, porque no existe la jornada simple. Estaba a unos 10 minutos del barrio, y a un muy buen valor comparada con otras. 

Cuando nos mudamos, mi hija comenzaba 1ª grado y mi hijo 3ª. A pesar de que uno había comenzado la primaria, el cambio fue muy positivo. Les fue muy bien a ambos, sin llevarse materias, con muchas medallas y atesorando un gran cariño por sus docentes.

Como resultado, de la escuela conservan buenos amigos con los que comparten salidas y hasta se quedan a dormir en casa, como cuando hacían las pijamadas. No puedo creer como paso el tiempo!!

Creo que cumplí mi misión, porque aprendieron a valorar a las personas por lo que son, y no por lo que tienen.

A mi modo de ver, las escuelas costosas no aseguran el éxito en la educación del niño. 

Encontrar una escuela privada con valores razonables, es bastante complicado. No hay algo intermedio como se puede encontrar en otras zonas, o es muy top o tienen un nivel muy bajo.

Lo costoso o barato depende de cómo lo mire cada quien, pero hay jardines de infantes que valen lo mismo que la cuota en la Universidad del Salvador. Hagan sus cálculos...

Disculpen, pero yo sólo quería una casita con verde y una vida tranquila. Y de vez en cuando comer un asado debajo de un álamo junto con amigos. Y sin darme cuenta, me encontré haciendo malabares entre horarios escolares,  compromisos todos los fines de semana y manejando cientos de kilómetros al mes, en fin.

Aprende como hacer una Mudanza Ràpida

11- Expensas.

El Costo de las Expensas tiene mucho que ver con el tipo de barrio cerrado y con la cantidad de lotes, la cantidad de entradas y el personal de seguridad con que éste cuente.

La seguridad representa el 50% de los gastos de las expensas.

Los barrios con una gran infraestructura llevarán un continuo mantenimiento, tanto de espacios verdes, luminarias, vayas, sistemas de agua potable, sistema de efluentes, la recolección de residuos,  etc.

Por otro lado están las expensas extraordinarias, por ejemplo, cuando se tenga que renovar pavimento, realizar un sistema nuevo de riego en las plazas, renovación de los juegos, o renovar por completo el sistema de seguridad, etc.

Otro dato, es que en muchos barrios se pusieron medidores de agua por lo que se abonan los m3, esto se hace para evitar el llenado de las piscinas particulares.

No puedo dar un número exacto del monto de las expensas, pero para que tengan una idea, hay barrios en zona norte, que están pagando arriba de los $ 20.000.-

12- Los Costos Fijos.

Los costos de vivir en un barrio cerrado pueden ser menores a los de vivir en un Country.

Mensualmente hay que sumar:

• Expensas ordinarias y extraordinarias si hubiera.
• Impuestos Municipales
• Servicios públicos (a mayor cantidad de m2, más consumo de luz, gas y agua)
• Escuela privada
• Servicios del Parquero y Piletero.
• Mucama, niñera. (Por supuesto, no siempre, pero por lo general se requieren si ambos trabajan fuera)
• Gastos de Vehículos (Combustible, seguros, mantenimiento)
• Mantenimiento del Hogar (bombas de agua, calderas, reparaciones, pintura, etc.)
• Distancias (peajes)

13- Distancias.

Estos complejos residenciales, pueden estar bien ubicados, pero igualmente, no nos salvamos de trasladarnos hacia las inmediaciones para realizar las compras, llevar y traer los chicos de la escuela, reuniones para trabajos en equipo, ir al médico o cualquier otra cosa.

No olvidemos que también debemos trasladarnos hacia nuestros lugares de trabajo.

También suma la distancia desde nuestra casa hasta la salida del Barrio, porque incrementa el tiempo y el recorrido si no se está cerca de la salida. 

Cuando el barrio es pequeño, la velocidad máxima suele ser de 10, 15 0 20 Km/h, por el contrario, si es un barrio con muchos lotes, la velocidad máxima asciende a 30 km/h.

Con esto les quiero decir, que en un principio cada kilómetro se hace con placer, pero luego, nos volvemos una especie de prisioneros del vehículo y de las distancias.

14- Vida social y recreación.

Como ya les conté antes, si buscamos una vida social movida, mejor elegir un Country, de lo contrario, un barrio privado.

Poniendo como escenario que nos acabamos de mudar y no conocemos a nadie, si tenemos hijos, ellos serán quienes de a poco activarán nuestra vida social. Haremos contacto con otros padres, que también pueden tener gustos afines a los nuestros, nos invitarán a reuniones y así, iremos tejiendo nuestra red.

Para empezar no está mal,lo bueno es que en todos los barrios hay grupos de vecinos que se organizan para salir a correr,  para andar en bici, para hacer clases de gimnasia o para jugar al fútbol. Así que queda en nosotros construir nuestra vida social en el área suburbana.

Para el caso de salir a cenar o ir al cine, estos sitios se encuentran un tanto alejados. 

Un caso aparte es el de Nordelta que tiene el privilegio de contar con su propio centro comercial, con locales de todo tipo, como supermercado, bancos, restaurantes y varias salas de cines etc. 

Pero, no todos los barrios tienen esa magnitud de infraestructura, entonces debemos trasladarnos hasta un Shopping, u otros lugares en donde podamos encontrar este tipo de soluciones.

15- Urgencias-Emergencias Médicas.

Casi todas las Obras Sociales o Prepagas, como las del tipo corporativas, cuentan con lugares de atención en la zona, pero tomamos conciencia de su importancia al momento de completar la documentación para el colegio de los chicos.

Para estar un paso adelante con el tema de la salud, es muy importante conocer de antemano a qué centros de salud, o sanatorios vamos a asistir ante una urgencia. Fiebre a la medianoche, una fractura, un dolor de muelas, etc.

Por otro lado, asegurarnos de que el barrio tenga una dirección accesible desde un GPS, ya que ante una emergencia, la ambulancia puede llegar fácilmente y sobre todo, sin perderse en una maraña de calles sin nombre.

Mi barrio en sus comienzos, no tenía una dirección específica, era algo así como calle tal y calle tal, más el nombre del barrio. Entonces, esto dificulta terriblemente una asistencia veloz.

Buscando el lote ideal para construir tu casa.

Forma de adquirir el lote.

La mayoría de los barrios cerrados se encuentran consolidados, aunque siempre, se lanza alguno a la venta que aún no se comenzó a urbanizar y pudiendo pagarse en cuotas y según avances de obra.

Los barrios cerrados se crearon bajo la figura del Fideicomiso, por lo tanto, al comprar un lote, serás cuotapartista del emprendimiento ( tendrás una parte del todo ).

En la actualidad es necesario que la prefactibilidad del barrio esté aprobada por el municipio en donde este se encuentre. 

Si compras bajo la figura de Fideicomiso, no podrás escriturar de forma inmediata, sino que podrás hacerlo al pasar los años. Se firmará un boleto de cesión de derechos y eso será todo lo que tengas de tu lote.

Si compras el terreno cuando el barrio recién se lanza a la venta, debes tener en cuenta que la mayoría de las veces, los desarrolladores se demoran en la entrega de este, por eso, es mejor tener un margen, de años en algunos casos, para poder comenzar a construir.

Cada barrio estipula la cantidad de metros cuadrados mínimos necesarios, siendo estos, menores cuando el barrio se inicia y pueden aumentar, a medida que el barrio se va poblando.

En el caso de hacer los metros mínimos, puede ser conveniente que el plano se presente en la municipalidad por el total  de los m2, que se proyecta realizar más adelante. Esto les ahorrará tiempo y dinero, en caso de ampliarla o venderla en algún momento.

Siempre es recomendable pedir información a algún amigo o conocido que ya esté viviendo, o construyendo, para conocer desde adentro en qué situación se encuentra el barrio antes de comprar. 

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Canon de obra.

El canon de obra es un monto que el propietario debe abonar mensualmente, además de las expensas, y que pagará por el tiempo que dure la obra, la cual tiene un plazo que generalmente es de 18 meses. 

Luego de dicho plazo, si la obra no es finalizada, entrará en un periodo de multa.

Cada Barrio Cerrado tiene su propio Reglamento Interno de Construcción, el cual es redactado por el Consejo de Propietarios, avalado por el Administrador y refrendado en la respectiva Asamblea Anual Obligatoria.

Conclusión.

Esta guía contiene mucha información que intenta ayudarlos a elegir bien cuando busquen una casa en venta, o un lote para construir, ya sea en un country o en un barrio cerrado, club de campo o barrio privado. 

Estimo que los que están en la búsqueda de un cambio de vida, estén acostumbrados a vivir en departamentos o pequeñas casas, como la gran mayoría de los que habitamos la ciudad. 

Pero comprar una casa como de la que les hablé, tiene además de estos puntos súper detallados que les menciono, algunos más, que pasan por lo técnico y sobre todo si son propiedades a estrenar, pasa por los vicios ocultos y redhibitorios.  Todo tiene solución,pero lleva tiempo y varias rabietas.

Ahora ya conocen todos los puntos más relevantes antes de tirarse a la pileta, y si se quieren tirar igual, al menos usen salvavidas!

Cualquier duda, sientanse libres de contactarme y con gusto los ayudaré. Deja tu Email aquì