Contexto al comprar un Inmueble
Los Vicios Ocultos y los Vicios Redhibitorios pueden ser un dolor de cabeza al comprar una propiedad.Ambos son vicios o problemas, pero de distinta magnitud.
Cuando compramos un inmueble, ya sea a estrenar o usado, puede venir acompañado de algunos problemas, que a simple vista no se pueden observar. Estos problemas van apareciendo con el uso, y con el paso del tiempo.
En el caso de un inmueble nuevo, puede tener algunos problemas de obra, como filtraciones o malas aislaciones, etc. Pero en el caso del usado, en algún momento pudo haber tenido humedad en sus pared, y la repararon sólo con motivo de la venta. Entonces, resultará imposible darnos cuenta, porque seguramente, también tiene una mano nueva de pintura.
Una vez viviendo en él y al ir pasando el tiempo, encontramos manchas de humedad que no existía cuando lo compramos.
Es aquí, donde comenzamos a escuchar las palabras de Vicios Ocultos y Vicios Redhibitorios. Para conocer mejor que significan, vamos a ver sus diferencias.Los Vicios Ocultos y Redhibitorios no se pueden reclamar para los inmuebles comprados en remates.
Diferencias entre Vicios Ocultos y Vicios Redhibitorios
Los Vicios Ocultos son los defectos menores que no pudimos conocer al momento de comprar esa propiedad. Como la humedad oculta, por ejemplo.Estos vicios también impiden que podamos aprovechar o utilizar nuestro bien en su totalidad.
Defectos menores: humedad, grietas, defecto en terminaciones, etc.
Los Vicios Redhibitorios son los defectos graves que tiene una construcción , haciendo del inmueble inapropiado para su uso, por sus defectos estructurales o funcionales. También es importante decir, que de haber conocido esto, el comprador no lo hubiera comprado, o lo hubiera hecho muy por debajo del precio.
Defectos estructurales: desprendimiento de materiales, hundimientos, desmoronamiento, utilización de materiales deficientes, rajaduras, etc.
Daños funcionales: humedad, filtraciones, problemas eléctricos, rebalse de cañerías, etc.
Para reclamar por Vicios, hay que tener en cuenta:
1°- Que el defecto sea anterior a la compra del bien. (No por negligencia nuestra)
2°- Que el defecto sea grave.
3°- Que el daño esté oculto. Por que si el daño se puede apreciar fácilmente en el momento en que se adquirió el bien, no se puede reclamar como Vicio Oculto.
Responsabilidad Civil del Constructor
La Responsabilidad Civil se divide en dos:Daños: Hace referencia al menoscabo, destrucción de bienes y pérdida patrimonial.
Perjuicio: Hace referencia a una ganancia lícita, que deja de obtenerse.
Cuando se compra una unidad en obra nueva, los que participaron en su construcción y desarrollo, tiene responsabilidad civil frente a cualquier situación que surja luego.
Por eso, es que hablamos de Daños y Perjuicios.
Al momento de firmar, se debe tener en cuenta si se expresa un Plazo de Garantía o NO, para que el Comprador o también llamado comitente, pueda verificar el funcionamiento, o si existen vicios ocultos.
En el caso de que "si" tenga un Plazo de Garantía, no se considera "Aceptación" del bien, sino una recepción momentánea, que obliga al constructor a reparar a su costo, los arreglos.
Gráfico de Plazos con y sin Pactar Garantía por Vicios Ocultos.
Con Pacto de Garantía:
Sin Pacto de Garantía:
Fuente: http://www.dlocatedratorres.com.ar
Explicación
Resumiendo ambos gráficos para la parte Compradora:Los Plazos de Comunicación: Estos plazos son para reclamar por Vicios Ocultos a el constructor o desarrollador de la obra nueva. Sirve para ambos gráficos y es de 60 días, desde que se manifestó o pudo notarse el problema. Por ejemplo, humedad, goteras, etc.
Luego para reclamar por Vicios Redhibitorios (que, recordemos que son los problemas mas graves en una construcción) Prescribe al año el reclamo por vicios redhibitorios , y el reclamo contra el constructor por responsabilidad por ruina total o parcial, sea por vicio de construcción, del suelo o de mala calidad de los materiales, siempre que se trate de obras destinadas a larga duración. El plazo se cuenta desde que se produjo la ruina. (Art 2564).
Es decir: Si la vivienda que compré, tardó 4 años en llegar a un punto de ruina total o parcial, lo que significa que se ha deteriorado tanto, pudiendo ya no servir, y además perdiendo su valor, el comprador, cuenta con 1 año, desde que se produjo esa ruina, para hacer valer su derecho y reclamar al constructor.
Los plazos de prescripción de la acción: Estos plazos también son para reclamar sólo por Vicios Ocultos, siendo de 3 años.
Para entenderlo mejor:
La Prescripción, en este caso, significa que por ley, tenemos un tiempo de hasta 3 años para reclamar por esos vicios ocultos (humedad, goteras, etc.) Pasados los 3 años, ya no podríamos hacerlo, porque ese derecho se extinguió, lo perdimos.
Pero para el constructor existen otros tiempos por los cuales es responsable, dependiendo si cuando firmó la venta, lo hizo pactando o acordando con el comprador, un Plazo de Garantía, o no lo hizo.
Con plazo de garantía: responde por un plazo de 5 años.
Sin plazo de garantía: responde por 10 años, para los vicios ocultos y redhibitorios.
Daños y perjuicios
Por un lado se puede resolver el contrato (terminarlo) devolviendo el inmueble y recibiendo una indemnización por daños y perjuicios. En este caso, el comprador ya no quiere esa propiedad.Por otro lado, se puede evaluar cuál es el verdadero valor del inmueble, para que se le devuelva la diferencia de lo que se pagó, con lo que vale en la situación en la que se encuentra.
Un ejemplo: Si se pagó $200.000 y el daño es $50.000.- Entonces se indemnizará por daños, y se le devolverá por $50.000.-
Por supuesto que el inmueble cuando se compró debió valer $ 150.000.-
Estas acciones también se realizan ante el incumplimiento de la Obligación por Saneamiento. En pocas palabras, es la obligación que tiene el vendedor, de entregar de forma pacífica y garantizando la utilidad del bien.
Siempre se llamará a las partes a una mediación, con el fin de resolver el problema y evitar litigar.
Conclusión:
Los vicios ocultos y vicios redhibitorios están contemplados por la ley (Código Civil y Comercial)Al comprar un inmueble en obra, es importante observar bien lo que se firma, ya que puede contar con un plazo de garantía por parte del constructor, o no.
Ni bien aparezca el primer síntoma de un problema, debemos comunicarlo de forma escrita al vendedor.
Siempre se debe comunicar todo por escrito y con fecha del día. También con copia firmada que le quedará como prueba para el que denuncia.
No dejar pasar los tiempos para reclamar (prescripción) porque se pierde el derecho a hacerlo.
Todos los inmuebles son susceptibles de tener vicios ocultos, pero es importante como comprador, realizar el estudio de títulos al comprar una propiedad usada, demostrará la buena fe.
En caso de duda, antes de firmar, se recomienda consultar con un profesional.
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Hola, me gustaría saber si en el caso de una compraventa de un inmueble usado, el plazo para reclamar vicios ocultos es el mismo, 3 años? No me quedó claro. Compré en 2018, en Agosto de ese año me mudé. A los meses tuve problema con la pintura, luego del año empezaron a aparecer los problemas de humedad en el cieloraso, hoy tengo una filtración importante y quería saber si tengo opción de reclamarle al vendedor. Ya que es todo un presupuesto arreglarlo.
ResponderBorrarHola, antes que nada gracias por pasar a leer en este Blog. Respondiendo a tu pregunta, y tratando de ser lo más clara posible, porque es cierto que es un poco complicado el tema, se supone que el comprador de un inmueble usado tiene un plazo para notificar al vendedor de 60 días desde que pude apreciar el problema. No importa si viviò un año y no pasó nada, pero tiene que notificarlo ni bien se de cuenta de la situación.
BorrarPor ejemplo, como en tu caso, ni bien comenzaste a tener problemas con la pintura (no lo especificas, pero suponiendo que se comenzó a englobar por la humedad o apareció salitre, que también es por ese motivo) lo tendrìas que haber notificado por escrito y con copia de recepción. Lo mismo, cuando también comenzaron los problemas con el cielorraso.
Aunque el tiempo pasó, aún no perdiste el plazo para que el vendedor se haga responsable que son 3 años. Te sugiero, que lo consultes con un abogado, porque son temas que se solucionan generalmente con una mediaciòn previa o directamente por vía judicial.
Suerte y me gustaría que me cuentes si lo pudiste resolver en algùn momento.
Hola, no se si sigue vigente este Blog, pero seria de gran ayuda. Suponiendo que yo pacto un Plazo de garantía por vicios ocultos con el contratista, por ende la recepción es provisional, los 3 años de prescripción empiezan a contarse desde el momento que yo acepto definitivamente la obra, es decir después del Plazo de garantía? Porque de no ser así no me termina de quedar claro para que se pacta una garantía si de todas maneras yo tendría una "garantía" por los 3 años de prescripción en los que puedo reclamar vicios ocultos. Y por otro lado tampoco me queda claro como y quien contabiliza los 60 días del plazo de comunicación y que pasa en el caso de que yo lo reclame dentro de esos 60 días pero no reciba respuesta o no me lo solucionen. Gracias.
ResponderBorrarHola Ugi, gracias por pasarte por el Blog. Respondiendo a tus dudas, Si en el Contrato NO se especifica un plazo de Garantía en el cual el constructor/desarrollador responderá ante los vicios ocultos, el compardor está cubierto por los 3 años que indica la Ley, (el Art 1055 CCyCn dice " si la cosa es inmueble, cuando transcurren tres años desde que la recibió)
BorrarAhora, si en el Contrato "Si especifica el plazo de Garantía" , entónces al cumplirse éste, no se extiende 3 años más; si no que comienza a correr el plazo de Caducidad por Ruina que es por 10 años (Art 1275 CCyCN)
Resumiendo: Si no especifica plazos por ley son 3 años, Si Sí especifica plazo, se respeta lo pactado y no se aplican los 3 años, puesto que ya existe un plazo de comun acuerdo.
Con respecto a los 60 dìas, tenés 60 dìas de haberse manifestado el vicio oculto, es decir, desde que te diste cuenta de esa mancha de humedad o filtración, para denunciar expresamente (por escrito). Lo de quien contabiliza los días (no lo sabremos nunca :))), pues pienso que es para el beneficio de quien denuncia, porque una mancha de humedad no es lo mismo hoy que dentro de 8 meses y el daño es mayor al correr el tiempo.
Un ejemplo reciente es que en un inmueble nuevo a estrenar y luego de un par de meses de uso, han tenido que cambiar cerámicas porque estaban flojas.
En el caso de que reclames y no solucionen, abogado y carta documento.
Espero haber sido de ayuda a tus dudas.
Saludos!!