8 Tips para Invertir en Crowdfunding Inmobiliario

NOTA IMPORTANTE!!

Han pasado sólo cuatro meses desde que escribí este Post y si bien es una manera de invertir, hoy las reglas del juego han cambiado radicalmente. Es por eso, que les pido que lo tomen a modo informativo. Habrá que esperar a como se acomode el mundo luego de esta Pandemia para valorar si este modo de inversión aún sirve.

Conoce los errores que debes evitar y cuándo puedes recuperar el capital invertido en estos 8 Tips para Invertir en Crowdfunding Inmobiliario.

#1 ¿Qué es el Crowdfunding Inmobiliario?

El Crowdfunding es una forma de financiamiento colectivo que tienen las empresas o compañías fiduciarias.

Los usuarios invierten dinero, a cambio de una participación, para que ese dinero genere una rentabilidad.

La inversión se puede realizar tanto en pesos, como en dolares.

La rentabilidad anunciada suele ser tentadora, entre un 25% a un 35% en dolares en 30 meses.

Al invertir en el pozo de la obra, los valores de los inmuebles pueden estar hasta un 30% por debajo del precio en que se venderán.

Esta figura jurídica está reglamentado por la Comisión Nacional de Valores o CNV.

Las Empresas deben estar registradas en la CNV y tienen que informar sobre el proyecto, plazos, instrumentos que emiten, tasa de interés, etc.

A su vez, la CNV prohíbe que dichas Empresas puedan asegurarle la obtención de lucro al inversor.

Estos proyectos utilizan la figura del Fideicomiso, en la cuál, el Fiduciario será el que administrará el proyecto.

Este tipo de Fideicomisos, no están respaldados con otros activos, como bonos u acciones.

Tampoco cotizan en la Bolsa.  Son un instrumento que aunque está regulado por la CNV, no asegura el pago de sus deudas.

#2 ¿Quién puede invertir en Crowdfunding Inmobiliario ?

Toda persona mayor de 18 años, puede invertir en Crowdfunding Inmobiliario.

Se debe contar con una cuenta corriente en pesos y en dólares, para el caso de realizar inversiones en proyectos que estén fuera del país.

Se opera a través de transferencia bancaria, depósitos, cheques o pagos con tarjetas de débito y/o crédito

Además se debe completar un formulario de la Unidad de Información Financiera,  declarando que no se es, una persona políticamente expuesta.

Es un modelo de fácil acceso para la mayoría de las personas, ya que permite ingresar con un monto mínimo de UDS 1000.-

Es una opción para invertir en ladrillos, que tanto nos gusta a los Argentinos.

La suma de esas inversiones servirá para que el Fideicomiso desarrolle la torre y luego comercialice las unidades funcionales.

Según se anuncia en estas plataformas, el inversor no tendrá que ocuparse de nada en lo referente al bien inmueble.

La administración de alquileres, hasta el funcionamiento del edificio lo gestionará el Fiduciario.

#3 ¿Cómo puedo invertir en Crowdfunding Inmobiliario?

La inversión se realiza mediante una Plataforma en Internet, por lo general, es el Sitio Web de la Empresa que lo promociona.

Sólo habrá que registrarse y ya se puede elegir en que proyecto invertir.

A medida que el tiempo pasa, irás viendo como crece tu inversión, mediante la fórmula de capital compuesto.

Aunque, deberás esperar bastante tiempo para poder reunirte con algo de ese dinero.

Cada proyecto, puede estar ubicado en distintos barrios y tal vez, tenga distinto plazo para el pago de intereses a los inversores.

Además, también puede variar sobre el uso de las unidades funcionales (construcción, venta o alquiler y venta) 

Para mi gusto, falta mucha información de antemano, lo que no permite hacer un buen análisis previo. Este, es un punto en contra.

No estamos en cualquier portal comprando un juego de sillones para la casa. Estamos tratando de invertir dinero, y es necesario contar con información de calidad, antes de apretar el botón de "Invertir". 

#4 Plazos para cobrar la rentabilidad y el capital invertido.

Como no existe un Fideicomiso igual a otro, cada uno de ellos tendrá expresadas sus cláusulas con respecto a cada proyecto en particular.

Las cláusulas serán sobre el tiempo que demore la obra hasta la finalización del proyecto. Si las unidades funcionales se ofertarán a la venta o si se explotarán antes de esto, mediante alquileres de las mismas. Si se amoblarán para tal fin, etc.

Debes saber si se puede vender la participación, en caso de querer salir del proyecto.

Por lo general, estas inversiones son a largo plazo. Hay que esperar a que la obra termine y se vendan las unidades para recuperar el capital invertido y los intereses que generó.

En el mejor de los casos, si el Fiduciario decide alquilar las unidades, se puede percibir un poco de rentabilidad antes de que se produzca la venta.

En Conclusión: Invertir en Crowdfunding Inmobliario tiene poca liquidez, hay que esperar plazos de hasta 30 meses o más, para reunirse con el dinero

#5 Los riesgos de esta Inversión.

Toda inversión tiene un grado de riesgo, a mayor capital invertido, mayor riego.

Los riesgos más probables:

1- Puede ocurrir que la empresa tenga un techo en su crecimiento, o que no pueda hacer frente a sus compromisos y quiebre.

  Consecuencia: No podrá devolver los capitales, ni los retornos del mismo a sus inversores.

2- Aún en un escenario positivo, puede pasar que el proyecto no genere beneficios. (Nuevas Normativas, Mercado Inmobiliario, Mercado Cambiario, Nueva Legislación,etc)

  Consecuencia: No podrás vender tu participación. A nadie le interesa entrar en un negocio que no genere beneficios. Por este motivo, estarás anclado y no podrás salirte por varios años.

#6 Errores que debes evitar.

Errores que hay que evitar para minimizar los riesgos:

Existen varias plataformas que ofrecen invertir en Crowdfunding Inmobiliario, tanto a nivel local, como en el extranjero.

Hoy gracias a la tecnología puedes estar invirtiendo en un proyecto de departamentos en Belgrano, o hacerlo en uno que se encuentre en Barcelona.

1- No elegir bien la Plataforma para Invertir.

Debes tratar de elegir bien la Plataforma en la cuál accederás para realizar tu inversión.

Investiga si es fiable, no te dejes llevar por los altos porcentajes de rendimiento y un hermoso Sitio Web.

Dichas Plataformas serán más íntegras si cuentan con el apoyo de personas o empresas de renombre en el sector.

Las reseñas de otros usuarios nos pueden servir para conocer la experiencia que han tenido.

Estas reseñas serán realmente creíbles si no las lees del mismo Sitio Web que visitaste para realizar tu inversión.

Puedes ingresar a Trustpilot y con sólo tipear el nombre de la empresa, aparecen las reseñas.

Para tener en cuenta, no todos los Sitios Web, invitan a los usuarios-inversores a que puedan dejar una opinión libremente.

2- Errores por no analizar a fondo el proyecto de inversión:

Se debe leer hasta el final del sitio web, donde por lo general, se anuncia que:

"NO ASEGURAN RENDIMIENTO, NI RENTABILIDAD DE NINGÚN TIPO NI CUANTÍA, NI LA DEVOLUCIÓN DEL CAPITAL INVERTIDO".

También hablan de los "RIESGOS INHERENTES DEL MERCADO INMOBILIARIO". Pueden leerlo completo si se desplazan hasta el final de la pagina de Crowdium

Otras de las cosas a tener en cuenta, es que únicamente la Fiduciaria decide en que momento venderá.  Esto puede demorar volver a reunirse con el Capital y el beneficio que éste generó.

Es conveniente conocer de antemano, si se pueden vender la participación, en caso de querer salir del proyecto.

DATOS IMPORTANTES QUE DEBES CONOCER:

- El retorno esperado.

- Plazo de la inversión.

- Ubicación del bien. Entorno, medios de transporte, etc.

- Precio de compra inferior al del valor de mercado.

- El tipo de proyecto. Alquiler y luego Venta, solo Venta, etc.

- Experiencia del Desarrollador o Empresa Constructora. Se puede conocer el estado crediticio sólo con el número de CUIT, ingresando al BCRA en Situación Crediticia.

 3- No diversificar suficiente: 

Ya saben el dicho "No poner todos los huevos en una misma canasta". En esta caso, sería, no invertir en las mismas plataformas y en los mismos proyectos.

Se debe diversificar la cartera de proyectos e inversiones.

También se puede dividir el capital en más de una plataforma.

Por ejemplo, si se piensa invertir UDS 6000.- sería bueno hacerlo en dos o tres plataformas diferentes.  Así, si alguna de ellas le va mal, al menos no se perdió el total de la inversión.

4- El pago de comisiones elevadas: 

Esto sucede si realizas una inversión en una plataforma del exterior, en España por ejemplo. Entonces, tendrás que realizar una transferencia o giro internacional, que te ocasionará gastos y comisiones que tu banco te cobrará.

Según entiendo, utilizando plataformas On Line de Pago y Cambio de Divisas, podrás reducir el monto de esas comisiones y gastos.

CurrencyFair es una opción en la cuál te dice la cantidad que ahorras versus un banco típico. La Otra es Transferwise que cumple la misma función.

#7 Impuestos y Gravámenes a pagar.

La Nueva Ley Tributaria, otorga un beneficio en este tipo de inversión.

Se puede deducir hasta el 75% del monto a abonar de Impuesto a las Ganancias, sobre el dinero destinado inicialmente. Con un tope máximo del 85% , según la zona del proyecto.

Así mismo, también podrán deducirse de Ganancias hasta el 10% de los dividendos obtenidos en los primeros "5 años del proyecto".

Igualmente, siempre es conveniente consultar a un Contador, él sabrá asesorarte según tu situación.                        

#8 Descuentos a tener en cuenta.

Si van a invertir en Crowdfunding Inmobiliario, en lo posible, traten de conocer muy bien lo que deberán abonar, según cada plataforma de inversión.

Por lo general, se cobran gastos iniciales sobre los montos aportados, por lo tanto, el capital invertido puede ser menor del que pensabas invertir.

Estos gastos corresponderán a los impuestos sobre los débitos y créditos, el 1,2%;  a los Sellos, y el IVA que corresponda. Además hay que tener presentes los costos de escrituración y transacción 3% y la comisión de los canales de venta del 4% al 6%.

Para finalizar, es importante considerar cuál será el tipo de cambio que el Fiduciario obtenga en el momento de convertir los fondos invertidos a dolares.

Conclusión:

Invertir en Crowdfunding Inmobiliario en Argentina, puede ser una opción para la mayoría de las personas, ya que se puede ingresar con un capital mínimo. Teniendo de esta forma, una participación en el proyecto y en el Mercado de los Bienes Raíces.

Es una inversión a largo plazo. Por lo tanto, aunque se realicen en el tiempo previsto, en economías inestables como la nuestra, puede que no se obtenga el resultado esperado.

Continuamente se están dictando nuevas normativas y legislando nuevas leyes que en los últimos tiempos afectan el Mercado Inmobiliario.

Tan sólo, hace un día desde que escribí este post, que se presentó un proyecto de Ley para regular los Alquileres Temporarios.

A su vez, hay que considerar los costo que deberá afrontar el inversor tanto en la parte tributaria, como de gastos y comisiones. Esto, permite conocer la rentabilidad real o neta, y si el negocio valió la pena o podría haber sido mejor.

Existen distintos métodos financieros para realizar un flujo de fondos y considerar si es viable el negocio.

No se olviden de leer la Letra Chica, los Términos y Condiciones de cada Sitio o plataforma en la que deseen invertir.

Garantías

No hay garantías, el riesgo es únicamente del inversor.

Se estima que invirtiendo durante 10 años e incorporando capital de manera constante, es posible llegar a adquirir una unidad funcional de los valores más económicos. Por ejemplo, un monoambiente.

Por eso, durante ese tiempo, deberás seguir ingresando dinero, aún sabiendo que no tienes ningún control sobre él.

Es un gran riesgo, porque puedes perder íntegramente toda la inversión, salvo que la diversifiques.

Después de todo, tal vez valga la pena correr el riesgo, no existe inversión que no lo tenga, sólo asegúrate de que sea el menor posible. 


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